공인중개사 1차 핵심요약
· 전 단원 ·

⚡ 한눈에 보기

• 부동산은 복합개념: 법률적(협의=토지+정착물) · 경제적(자산·자본·생산요소) · 기술적(공간·자연·환경) 측면을 함께 봄
• 시험의 8할은 토지 용어 구별 — 특히 택지/부지, 나지/건부지, 필지/획지, 후보지/이행지 짝을 바꿔치기로 출제
• 정착물은 "토지와 독립된 정착물(건물·등기수목)"과 "토지의 일부인 정착물(돌담·교량)"로 나뉨

📌 핵심 정리

1) 부동산의 복합개념

• 준부동산(의제부동산): 등기·등록으로 공시되는 동산 등 — 자동차, 선박(20톤 이상), 항공기, 건설기계, 공장재단, 광업재단, 어업권 등

2) 토지 용어 — 최빈출 구별표

3) 토지 정착물의 구분

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "나지 = 공법상 제한도 없는 토지" (X) — 나지는 사법상 제한이 없을 뿐, 공법상 제한(용도지역 등)은 있을 수 있음. 매년 이 함정으로 냄.
2. 택지와 부지 크기 관계 뒤집기 — 부지가 택지보다 넓은 개념. "택지가 부지를 포함한다"로 내면 틀린 지문.
3. 후보지/이행지 바꿔치기 — "대분류 상호 간 = 후보지, 대분류 내 소분류 간 = 이행지". 지문에서 "임지지역이 택지지역으로 전환 중" → 후보지.
4. 필지(법률)·획지(경제) 성격 교차 출제 — "필지는 가격수준이 유사한 토지" (X).

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 토지의 특성은 자연적 특성(물리적 성질, 안 변함)과 인문적 특성(인간 활동으로 생기는 성질, 변함) 둘로 나뉨
• 자연적 특성 4가지 — 부동성·영속성·부증성·개별성은 각각 부동산학의 다른 원리(지역성, 비상각자산, 공급불변, 개별분석)를 낳는 "뿌리" 개념
• 시험 함정은 대부분 "자연적 특성(불변)"과 "인문적 특성(가변)"을 뒤섞는 데서 나옴 — 특히 위치를 헷갈리게 냄

📌 핵심 정리

1) 자연적 특성 (물리적·불변)

2) 인문적 특성 (인간 활동·가변)

3) 자연적 특성과 인문적 특성의 근본 차이

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "매립·간척으로 토지의 절대량이 늘어난다" (X) — 부증성 위반처럼 보이게 낚는 문제. 매립·간척은 이용 가능한 형태로의 전환이지, 국토 전체의 물리적 절대량 증가가 아님.
2. "토지도 시간이 지나면 감가상각된다" (X) — 영속성 때문에 토지는 비상각자산. 감가상각은 건물 등 지상물에만 적용된다는 점과 짝지어 출제.
3. "부동산 시장은 전국이 하나의 시장으로 움직인다" (X) — 부동성 때문에 부동산 시장은 지역별로 쪼개져 있음(국지성). "주가처럼 전국 단일 시세"라는 착각을 유도하는 함정.
4. 위치는 안 변한다는 착각 — 부동성은 물리적 위치가 고정이라는 뜻일 뿐, 사회적·경제적·행정적 위치(인문적 특성)는 변함. "부동성 때문에 위치가치도 절대 안 변한다"로 몰아가는 지문에 주의.
5. "부증성 때문에 부동산 공급은 언제나 완전비탄력적이다" (X) — 이건 물리적 공급(토지 자체의 절대량)에만 해당하는 얘기. 경제적 공급(용도전환·재개발·신축으로 늘어나는 실사용 가능 물량)은 시간이 지나면 탄력적으로 바뀔 수 있음. "물리적 vs 경제적 공급" 구분이 이 함정을 가르는 기준 — 3·4단원(수요공급·탄력성)에서 "장기로 갈수록 탄력적"이라고 나오는 것과 이 문장이 모순처럼 보인다면, 바로 이 구분을 떠올릴 것.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 수요·공급 곡선이 "가격 때문에 움직이는 것"(곡선상 이동)과 "가격 아닌 다른 이유로 움직이는 것"(곡선 자체 이동)을 구분하는 게 이 단원의 8할
• 부동산은 부증성 때문에 단기 공급이 매우 비탄력적 — 그래서 단기 시장 변화는 주로 수요 쪽 변화가 가격을 좌우함
• 수요·공급이 같은 방향으로 동시에 변하면, 거래량은 확정되지만 가격은 어느 쪽이 더 크게 움직였는지에 따라 불확정 — 계산·그래프 문제의 단골

📌 핵심 정리

1) 수요량의 변화 vs 수요의 변화

• 공급 쪽도 완전히 같은 논리: 공급량의 변화=그 재화 가격 변화(곡선상 이동) / 공급의 변화=생산비·기술 등(곡선 이동)

2) 균형의 이동 — 단독 변화

3) 균형의 이동 — 동시 변화 (함정 포인트)

같은 방향으로 움직이면 → 거래량은 확정, 가격은 불확정 / 반대 방향으로 움직이면 → 가격은 확정, 거래량은 불확정. 이 대칭 구조만 기억하면 어느 조합이든 유도 가능.

4) 부동산 시장의 특징

• 부증성 때문에 단기 공급곡선이 매우 가파름(비탄력적) — 신축·용도전환에 시간이 걸리기 때문
• 단기적으로 수요가 늘면(예: 저금리, 인구유입) 공급이 즉각 못 따라가서 가격이 크게 출렁임 — 부동산 가격 변동이 다른 재화보다 큰 이유 중 하나

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "가격이 올라서 수요가 증가했다" (X) — 가격 변화로 인한 움직임은 "수요량의 변화"이지 "수요의 변화"가 아님. 두 표현을 바꿔서 냄.
2. "수요·공급이 같이 늘면 가격도 반드시 오른다" (X) — 거래량은 확정이지만 가격은 상대적 크기에 따라 불확정. "반드시"라는 단정형 서술이 나오면 의심.
3. 대체재·보완재 방향 뒤집기 — 대체재 가격 상승 → 이 재화 수요 증가(우측이동) / 보완재 가격 상승 → 이 재화 수요 감소(좌측이동). 이 방향을 서로 바꿔서 냄.
4. "부동산은 단기에도 공급이 탄력적이라 가격이 안정적이다" (X) — 정반대. 단기 공급이 비탄력적이라서 가격 변동성이 오히려 큼.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 탄력성 = "가격이 1% 변할 때 수량이 몇 % 변하는가"의 민감도 — 1보다 크면 탄력적, 작으면 비탄력적
• 부동산 공급은 부증성 때문에 단기엔 매우 비탄력적이지만, 장기로 갈수록 탄력적으로 바뀜(용도전환·신축이 가능해지므로) — 방향을 반대로 외우면 전부 틀림
• 탄력성에 따라 "가격을 올렸을 때 매출(총수입)이 느는지 주는지"가 갈림 — 비탄력적일 때 가격 올리면 총수입 증가, 탄력적일 때 가격 올리면 총수입 감소

📌 핵심 정리

1) 탄력성의 크기별 이름

2) 수요의 가격탄력성

• 계산: \|수요량 변화율 ÷ 가격 변화율\|
• 일반적으로 부동산(특히 주택)은 생활필수재적 성격 + 대체재 부족으로 비탄력적인 경향

3) 공급의 탄력성 — 단기 vs 장기

4) 탄력성과 총수입(가격×거래량)의 관계

5) 소득탄력성·교차탄력성

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. 완전비탄력적=수평선, 완전탄력적=수직선 (X) — 정반대. 완전비탄력적은 수직(가격이 아무리 변해도 수량 고정), 완전탄력적은 수평(가격이 조금만 변해도 수량이 무한히 변함).
2. "부동산 공급은 장기보다 단기에 더 탄력적이다" (X) — 정반대. 단기가 비탄력적, 장기가 탄력적. 부증성의 영향은 시간이 지날수록 용도전환·신축으로 완화됨.
3. "탄력적인 재화는 가격을 올리면 총수입이 늘어난다" (X) — 정반대. 탄력적일수록 가격인상 시 수요량이 크게 줄어서 총수입은 감소한다. 비탄력적일 때 가격인상하면 총수입이 늘어난다는 것과 바꿔서 냄.
4. 교차탄력성 부호 뒤집기 — "교차탄력성이 음수면 대체재" (X). 음수=보완재, 양수=대체재. 부호와 관계를 바꿔서 냄.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 효율적 시장은 약성→준강성→강성 3단계로 나뉘며, 올라갈수록 "그 정보로 초과이윤을 못 얻는 정보의 범위"가 넓어짐
• 부동산시장은 정보비대칭이 커서 통상 약성 효율적 시장에 가깝다고 봄 — 약성에서도 기본적분석으로는 초과이윤이 가능(기술적분석만 불가능)하다는 게 핵심 함정
• 효율성(정보효율성)과 할당효율성은 별개 개념 — 불완전경쟁시장이어도 할당효율적일 수 있음

📌 핵심 정리

1) 부동산시장의 특성

2) 효율적 시장 3단계

• 부동산시장은 정보 비대칭·불완전경쟁 성격이 강해 일반적으로 약성 효율적 시장에 가깝다고 평가됨

3) 정보효율성 vs 할당효율성 — 별개 개념

• 불완전경쟁시장(부동산시장 같은)도 할당효율적일 수 있음 — "완전경쟁시장이어야만 할당효율적"이라는 생각이 대표적 함정

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "약성 효율적 시장에서는 기본적분석으로도 초과이윤을 못 얻는다" (X) — 약성에서는 기본적분석으로는 초과이윤 획득 가능. 기술적분석만 불가능.
2. "강성 효율적 시장에서는 내부정보를 이용하면 초과이윤을 얻을 수 있다" (X) — 강성 시장은 비공표 정보까지 전부 반영돼 있어 어떤 정보로도 초과이윤을 못 얻음.
3. "불완전경쟁시장은 할당효율적일 수 없다" (X) — 정보효율성과 할당효율성은 별개 개념. 불완전경쟁시장도 초과이윤이 정보비용만큼만 나면 할당효율적임.
4. "부동산은 상품이 표준화돼 있어 비교가 쉽다" (X) — 개별성 때문에 오히려 비표준화가 특징.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 입찰지대곡선의 기울기는 상업용 > 주거용 > 공업용 순으로 급함 — 급할수록 중심지에 가깝게 입지 (공업이 아니라 주거가 2번째라는 게 함정)
• 도시내부구조 3대 이론: 동심원(버제스)·선형(호이트)은 중심지 1개 전제, 다핵심(해리스·울만)만 중심지 여러 개
• 크리스탈러 중심지이론: 중심지가 유지되려면 재화의 도달범위 > 최소요구치여야 함(도달범위가 최소요구치보다 작으면 그 중심지는 쇠퇴)

📌 핵심 정리

1) 입지론 계보 — 농업에서 도시로

2) 입찰지대곡선의 기울기

3) 도시내부구조이론 3종

4) 크리스탈러의 중심지이론

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "입찰지대곡선은 상업>공업>주거 순으로 급하다" (X) — 정확한 순서는 상업 > 주거 > 공업. 공업과 주거를 바꿔서 냄.
2. "선형이론과 다핵심이론은 둘 다 중심지 1개를 전제로 한다" (X) — 동심원·선형이론만 중심지 1개, 다핵심이론은 여러 개의 중심지를 전제로 함.
3. "버제스가 호이트의 동심원이론을 수정해 선형이론을 만들었다" (X) — 순서가 반대. 호이트가 버제스의 동심원이론을 수정해 선형이론을 만듦.
4. "중심지가 유지되려면 최소요구치가 재화의 도달범위보다 커야 한다" (X) — 정반대. 도달범위가 최소요구치보다 커야 유지됨.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 정(+)의 외부효과 = 과소생산(님이 알아서 좋은 걸 해주는데 보상은 못 받으니 덜 만듦), 부(-)의 외부효과 = 과다생산(내가 손해를 안 떠안으니 더 만듦) — 이 방향이 헷갈리면 이 단원 전체가 무너짐
• 시장실패 원인 4가지: 외부효과·공공재·정보비대칭·불완전경쟁
• 정부개입은 직접개입(정부가 직접 공급자로 참여)과 간접개입(세금·보조금 등으로 유도)으로 나뉨 — 사례를 서로 바꿔 내는 게 전형적 함정

📌 핵심 정리

1) 시장실패의 원인

2) 외부효과와 생산량 왜곡

3) 정부개입 방식 — 직접 vs 간접

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "정(+)의 외부효과는 과다생산을 유발한다" (X) — 정반대. 정의 외부효과는 과소생산을 유발한다. 부의 외부효과가 과다생산.
2. "공영개발·토지은행은 간접개입 수단이다" (X) — 정부가 직접 시장에 참여하는 방식이므로 직접개입. 조세·보조금과 바꿔서 냄.
3. "조세·부담금은 직접개입 수단이다" (X) — 정부가 직접 공급자가 되는 게 아니라 유인만 제공하므로 간접개입.
4. "부(-)의 외부효과는 생산량이 사회적 최적보다 적다" (X) — 부의 외부효과는 생산자가 손해(비용)를 떠안지 않아 오히려 과다생산된다.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 임대료 상한제(최고가격제)는 단기엔 초과수요를 만들고, 장기로 갈수록 공급 감소 효과가 더 커짐(부동산 공급은 장기일수록 탄력적이라 규제 반응도 장기에 더 크게 나타남)
• 조세 부담은 탄력적인 쪽이 덜 부담하고, 비탄력적인 쪽이 더 부담함 — "탄력적이면 피할 수 있어서 덜 낸다"고 기억하면 방향이 안 헷갈림
• 재산세·종부세는 보유세(매년), 취득세는 취득 시 1회, 양도소득세는 처분 시 차익에 부과 — 시점으로 구분

📌 핵심 정리

1) 임대료 규제(최고가격제) 효과

2) 분양가 상한제 효과

3) 조세의 전가와 귀착 — 탄력성이 작은 쪽이 더 부담

4) 부동산 조세 종류(시점으로 구분)

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "임대료 규제는 장기보다 단기에 공급 감소 효과가 크다" (X) — 정반대. 부동산 공급은 장기일수록 탄력적이라, 규제로 인한 공급 감소 효과도 장기에 더 크게 나타난다.
2. "공급이 비탄력적이면 조세 부담을 덜 진다" (X) — 정반대. 비탄력적인 쪽이 조세를 더 많이 부담한다("도망 못 가니까 더 낸다"로 기억).
3. "재산세와 취득세는 둘 다 보유 기간에 매년 부과된다" (X) — 취득세는 취득 시 1회, 재산세는 보유 기간 매년. 시점이 다름.
4. "분양가상한제는 공급 위축 우려가 전혀 없다" (X) — 시행사·건설사의 기대수익 저하로 공급 위축 우려가 통설로 지적된다(효과가 제한적이라는 시각도 있지만 "우려가 없다"는 서술은 과장).

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 투자 여부 판단의 핵심 부등식: 기대수익률 > 요구수익률 → 투자, 기대수익률 < 요구수익률 → 기각
• 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상인플레율 — 위험이 커지면 요구수익률도 같이 커짐(위험과 수익은 상쇄관계)
• 기대수익률·요구수익률·실현수익률은 시점이 전부 다름(투자 전 예상 / 투자 결정 기준 / 투자 후 실제)

📌 핵심 정리

1) 수익률 3종 구분

2) 요구수익률의 구성

3) 투자결정 기준

4) 위험과 수익의 상쇄관계 — 위험회피형 투자자를 전제로, 위험이 커질수록 그에 상응해 요구수익률도 높아짐(하이 리스크 하이 리턴). 기대수익이 같다면 위험이 낮은 대안을 선택하는 게 합리적.

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "기대수익률이 요구수익률보다 낮아도 투자한다" (X) — 정반대. 기대수익률이 요구수익률보다 커야 투자를 채택한다.
2. "요구수익률은 위험이 커져도 변하지 않는다" (X) — 위험이 커지면 위험할증률이 커져서 요구수익률도 함께 커진다.
3. "실현수익률은 투자를 결정하기 전에 계산하는 수익률이다" (X) — 실현수익률은 투자 후 실제 성과. 투자 전 판단에 쓰이는 건 기대수익률·요구수익률.
4. "위험이 같다면 기대수익률이 낮은 대안을 선택하는 게 합리적이다" (X) — 위험이 같으면 기대수익률이 높은 대안을 선택하는 게 합리적(반대로 기대수익이 같으면 위험이 낮은 쪽을 선택).

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 할인현금흐름분석법 3종(NPV·IRR·PI) 중 NPV법이 가장 우수하다고 평가됨 — 재투자율 가정이 더 현실적이기 때문(NPV는 요구수익률로, IRR은 IRR 자체로 재투자한다고 가정)
• 승수(총소득승수·순소득승수)는 작을수록 유리, 자본환원율도 작을수록 유리 — "작을수록 좋다" 계열
• PI(수익성지수) 1보다 크면 채택, NPV 0보다 크면 채택, IRR이 요구수익률보다 크면 채택 — 기준값을 넘어야 통과라는 점은 공통

📌 핵심 정리

1) 할인현금흐름분석법(DCF) 3종

2) NPV법이 IRR법보다 우수한 이유

• NPV법: 회수한 현금을 요구수익률(기회비용)로 재투자한다고 가정 — 현실적
• IRR법: 회수한 현금을 IRR 그 자체로 재투자한다고 가정 — 비현실적일 수 있음
• NPV법은 여러 투자안의 NPV를 그대로 더할 수 있는 가치가산원리가 성립 → 투자준거로 더 우수하다고 평가됨

3) 비할인현금흐름분석법(어림셈법) — 승수법 vs 비율법

• 총소득승수는 순소득승수보다 작음 — 총소득(가능총소득)이 순영업소득보다 크기 때문

4) 비율분석법(재무비율)

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "IRR법이 NPV법보다 투자준거로 우수하다" (X) — 정반대. NPV법이 재투자율 가정의 현실성과 가치가산원리 때문에 더 우수하다고 평가됨.
2. "순소득승수는 클수록 유리하다" (X) — 승수는 작을수록 유리(회수기간이 짧다는 뜻).
3. "자본환원율이 커지면 부동산 가치도 커진다" (X) — 자본환원율(할인율)이 커지면 같은 소득이라도 현재가치는 작아진다(반비례). 자본환원율은 작을수록 유리·가치는 커짐.
4. "수익성지수(PI)가 1보다 작아도 투자 타당성이 있다" (X) — PI는 1보다 커야 타당성이 있다고 본다.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 원리금균등상환은 매달 내는 돈(원금+이자)이 항상 같음, 원금균등상환은 매달 갚는 원금이 항상 같아서 납입액이 시간이 갈수록 줄어듦
• 총이자는 원리금균등이 원금균등보다 항상 더 많음 — 원금균등은 초기에 원금을 더 많이 갚아 이자 부담이 빨리 줄기 때문
• LTV=대출금÷담보가치, 부채비율=타인자본÷자기자본, DTI=연간부채상환액÷연간소득 — 분자·분모를 바꿔 내는 게 전형적 함정

📌 핵심 정리

1) 대출 상환 방식 3종 비교

2) 대출 관련 비율

• LTV 규제가 강화되면(대출한도가 낮아지면) 필요한 자기자본이 늘어나 지분비율은 높아짐

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "원금균등상환은 매월 납입액이 항상 동일하다" (X) — 매월 납입액이 항상 동일한 건 원리금균등상환. 원금균등상환은 매월 원금이 동일하고 납입액(원금+이자)은 갈수록 줄어든다.
2. "원금균등상환이 원리금균등상환보다 총이자가 많다" (X) — 정반대. 원리금균등상환의 총이자가 더 많다.
3. "부채비율은 자기자본을 타인자본으로 나눈 값이다" (X) — 분자·분모가 바뀌었다. 부채비율 = 타인자본(부채) ÷ 자기자본.
4. "LTV는 담보가치를 대출금으로 나눈 값이다" (X) — 반대. LTV = 대출금 ÷ 담보가치.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 리츠 3종 중 자기관리 리츠만 상근 임직원을 두고 직접 운용(실체형), 위탁관리·기업구조조정 리츠는 자산관리회사에 위탁(명목형)하는 구조
• 저당증권 중 MPTS(이체증권)는 조기상환위험을 투자자가 부담하고 초과담보가 필요 없어 수익률이 더 높음, MBB(저당담보부채권)는 발행자가 위험을 지고 초과담보가 필요해 수익률이 더 낮음
• 이 방향들이 전부 반대로 뒤집혀 출제되는 게 이 단원의 함정 패턴

📌 핵심 정리

1) 리츠(REITs) 3종

• 공통 요건(대략): 자산의 75% 이상이 부동산·현금 등, 수입의 75% 이상이 부동산 관련, 과세소득의 90% 이상을 투자자에게 배당

2) 주택저당증권(MBS) 3종 비교

• 이 외에 MPTB(혼합형 — 소유권은 발행자, 원리금수취권은 투자자), CMO(다계층증권 — 상환 우선순위가 다른 여러 트랜치로 구성)도 있음

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "자기관리 리츠는 자산관리회사에 위탁 운용한다" (X) — 자기관리 리츠는 직접(상근 임직원) 운용한다. 위탁 운용은 위탁관리·기업구조조정 리츠.
2. "MPTS는 조기상환위험을 발행자가 부담한다" (X) — 정반대. MPTS는 소유권 자체가 투자자에게 넘어가므로 투자자가 조기상환위험을 부담한다.
3. "MBB는 초과담보가 필요 없다" (X) — 초과담보가 필요 없는 건 MPTS. MBB는 발행자가 위험을 지는 대신 초과담보가 필요하다.
4. "MPTS의 수익률이 MBB보다 낮다" (X) — 정반대. MPTS가 위험을 더 많이 투자자에게 전가하는 구조라 수익률이 더 높다.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 부동산관리는 FM(시설관리, 가장 기초·소극적) → PM(재산관리, 임대·재무까지 확대) → AM(자산관리, 투자수익 극대화까지 포함) 순으로 범위가 넓어짐 — 이 순서가 뒤바뀌면 함정
• 관리방식은 자가관리·위탁관리·혼합관리로 나뉘고, 각각 장단점이 반대 방향으로 뚜렷함
• 마케팅 전략은 STP(시장세분화-표적시장-포지셔닝)와 4P Mix(제품-가격-유통-판매촉진)로 구성

📌 핵심 정리

1) 부동산관리 3단계 — FM · PM · AM

2) 관리방식 3종

3) 마케팅 전략 구조

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "AM이 FM보다 더 기초적이고 소극적인 관리다" (X) — 정반대. FM이 가장 기초·소극적이고, AM이 가장 상위·적극적(투자수익 극대화 관점)이다.
2. "PM은 시설의 물리적 유지보수만 담당한다" (X) — 시설 유지보수는 FM의 영역. PM은 여기에 임대차관리·임대료책정·세무관리 등이 더해진 범위다.
3. "위탁관리는 기밀유지에 유리하고 자가관리는 전문성 확보에 유리하다" (X) — 반대다. 자가관리가 기밀유지·애착 면에서 유리하고, 위탁관리가 전문성 확보 면에서 유리하다.
4. "STP 전략은 포지셔닝을 먼저 하고 시장을 세분화한다" (X) — 순서가 반대. 시장세분화 → 표적시장 선정 → 포지셔닝 순이다.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 감정평가 3방식은 각각 가격을 구하는 방법과 임대료를 구하는 방법이 이름부터 다름 — "원가법=가격/적산법=임료", "거래사례비교법=가격/임대사례비교법=임료", "수익환원법=가격/수익분석법=임료" 짝이 헷갈리기 쉬움
• 3방식은 각각 비용성(원가)·시장성(비교)·수익성(수익)이라는 서로 다른 원리에 기초함
• 최유효이용의 원칙이 감정평가 가격원칙의 중심이고, 나머지 원칙들은 대부분 이걸 뒷받침하는 보조 원칙

📌 핵심 정리

1) 감정평가 3방식 — 가격 구하는 법 vs 임대료 구하는 법

2) 각 방식의 핵심 산식 개념

3) 감정평가 가격원칙 — 최유효이용의 원칙이 중심

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "적산법은 가격을 구하는 방법이다" (X) — 적산법은 원가방식으로 임대료를 구하는 방법이다. 가격을 구하는 방법은 원가법.
2. "임대사례비교법으로 부동산 가격을 구한다" (X) — 임대사례비교법은 임대료를 구하는 방법이다. 가격은 거래사례비교법으로 구한다.
3. "수익분석법으로 부동산 가격을 산정한다" (X) — 수익분석법은 임대료를 구하는 방법이다. 가격은 수익환원법으로 구한다.
4. "감정평가 가격원칙 중 가장 중심이 되는 것은 대체의 원칙이다" (X) — 가격원칙의 중심은 최유효이용의 원칙이다. 대체의 원칙 등은 이를 뒷받침하는 보조 원칙에 가깝다.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 진의 아닌 표시(107조)·통정허위표시(108조)·착오(109조)·사기강박(110조) 4개는 "원칙 유효/무효/취소" + "선의의 제3자 보호" 구조를 공통으로 갖되, 세부 요건에서 갈림
• 의사표시는 원칙 도달주의(상대방에게 도달해야 효력), 단 격지자간 계약의 승낙만 예외적으로 발신주의(보낸 순간 계약 성립)
• 착오취소는 "중요부분 착오" + "표의자에게 중대한 과실 없음" 두 요건을 동시에 충족해야 함

📌 핵심 정리

1) 의사표시 흠결·하자 4유형 대비표

2) 착오취소(109조)의 두 요건 — 동시 충족 필요

3) 의사표시의 효력발생시기

• "도달"의 의미: 상대방이 실제로 내용을 알았을 필요는 없고, 알 수 있는 객관적 상태에 놓이면 충분

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "비진의표시는 항상 무효다" (X) — 원칙은 유효. 상대방이 진의 아님을 알았거나 알 수 있었을 때만 무효.
2. "통정허위표시의 무효는 누구에게나 주장할 수 있다" (X) — 선의의 제3자에게는 대항 못함.
3. 착오취소 요건 하나만 있으면 되는 것처럼 서술 — 중요부분 착오 + 중대한과실 없음, 둘 다 필요. "중요부분 착오만 있으면 취소 가능"으로 요건을 하나 빼고 냄.
4. "모든 의사표시는 발신주의다" (X) — 원칙은 도달주의. 발신주의는 격지자간 계약의 승낙이라는 특정 상황의 예외일 뿐.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 대리는 "대리권 + 현명(본인을 위한 것임을 표시) + 효과가 본인에게 귀속" 3요소로 성립
• 복대리 선임권(복임권)은 임의대리인은 원칙 없음(본인승낙·부득이한사유 있어야), 법정대리인은 원칙 있음 — 완전히 반대 방향이라 함정
• 대리권 없이 한 행위(무권대리)는 확정적 무효가 아니라 본인의 추인 전까지 효력이 유동적인 상태 — 본인이 추인하면 소급 유효, 거절하면 무효 확정

📌 핵심 정리

1) 대리의 3요소

2) 복대리 — 임의대리 vs 법정대리 (최빈출 대비)

• 복대리인의 대리권은 대리인(원 대리권)의 범위를 넘을 수 없음(123조)

3) 표현대리 3유형 — 대리권 없어 보이는데 본인이 책임지는 경우

4) 무권대리의 효력

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "임의대리인은 언제든 복대리인을 선임할 수 있다" (X) — 임의대리인은 원칙적으로 복임권이 없음. 본인승낙이나 부득이한 사유가 있어야 함. 법정대리인과 방향을 바꿔서 냄.
2. "현명하지 않으면 그 행위는 본인에게 효력이 있다" (X) — 현명 안 하면 원칙 대리인 자신을 위한 것으로 봄.
3. "무권대리 행위는 처음부터 확정적으로 무효다" (X) — 본인의 추인 여부에 따라 효력이 갈리는 유동적 무효 상태. "확정적"이라는 표현이 나오면 의심.
4. 표현대리 유형 뒤바꾸기 — "기본대리권을 넘은 경우"(126조)와 "대리권 소멸 후"(129조)를 서로 바꿔서 서술.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 정지조건은 조건 성취 시 효력이 생기고, 해제조건은 조건 성취 시 효력이 없어짐 — 이 방향이 반대로 나오는 게 최빈출 함정
• 무효는 처음부터 효력이 없는 상태, 취소는 일단 유효하다가 취소권자가 취소하면 그때부터 소급 무효가 됨 — 성격이 완전히 다름
• 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년 중 먼저 도래하는 쪽에서 소멸(제척기간)

📌 핵심 정리

1) 무효 vs 취소

2) 조건 — 정지조건 vs 해제조건

• 원칙 소급효 없음(장래효) — 다만 당사자가 조건성취 효력을 성취 전으로 소급시키기로 약정했으면 그 약정을 따름

3) 기한 — 시기 vs 종기

4) 취소권의 제척기간

취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년 중 어느 것이든 먼저 도래하는 기간이 지나면 소멸함(146조)

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "정지조건은 조건 성취 시 효력을 잃는다" (X) — 정반대. 정지조건은 성취 시 효력이 생긴다. 효력이 없어지는 건 해제조건.
2. "조건 성취의 효력은 원칙적으로 조건이 붙은 시점으로 소급한다" (X) — 원칙은 소급효 없음(성취한 때부터). 당사자가 소급시키기로 약정한 경우에만 예외.
3. "취소권은 법률행위를 한 날로부터 3년, 추인할 수 있는 날로부터 10년 내에 행사해야 한다" (X) — 기간이 바뀌었다. 추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년이 맞다.
4. "취소된 법률행위는 취소한 때부터 장래에 향해서만 무효가 된다" (X) — 취소하면 소급적으로 처음부터 무효가 된다(무효와 달리 취소 전까지는 유효였다가, 취소 시점에 소급해서 무효로 바뀌는 것).

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 법률행위로 인한 부동산 물권변동은 등기해야 효력이 생김(186조), 법률규정(상속·공용징수·판결·경매 등)에 의한 물권변동은 등기 없이도 효력이 생김(187조) — 단, 187조로 취득해도 그걸 다시 처분하려면 등기 필요
• 상속은 피상속인 사망 시 즉시 물권변동, 경매는 매각대금 완납 시 소유권 취득 — 등기 시점이 아님
• 187조의 "판결"은 형성판결만 해당 — 이행판결(소유권이전등기절차 이행을 명하는 승소판결)은 포함 안 됨

📌 핵심 정리

1) 부동산 물권변동의 두 축

2) 187조 각 사유의 물권변동 시점

3) 187조 "판결"의 범위 — 형성판결만 해당

매매 등을 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 명하는 승소판결(이행판결)은 그 자체로 부동산물권취득이라는 형성적 효력이 없어서 187조의 "판결"에 해당하지 않음 — 즉 이 판결로 이겨도, 실제 등기를 마쳐야 소유권을 취득함(186조 원칙으로 돌아감).

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "상속은 상속등기를 마쳐야 물권변동의 효력이 생긴다" (X) — 상속은 187조 사유라 피상속인이 사망한 순간 등기 없이 물권변동이 일어난다.
2. "경매로 부동산을 매수하면 등기 시점에 소유권을 취득한다" (X) — 매각대금을 완납한 때 소유권을 취득한다(등기는 그 이후 절차일 뿐).
3. "소유권이전등기절차 이행을 명하는 승소판결도 187조의 판결에 해당해 등기 없이 소유권을 취득한다" (X) — 이행판결은 187조의 "판결"에 해당하지 않는다. 이 경우엔 여전히 등기를 마쳐야 소유권을 취득한다(186조 원칙).
4. "187조로 등기 없이 물권을 취득했으면, 그 물권을 처분할 때도 등기가 필요 없다" (X) — 취득 자체는 등기 없이 인정되지만, 이를 처분하려면 먼저 등기를 해야 한다(187조 단서).

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 점유자는 소유의 의사로, 선의로, 평온·공연하게 점유한 것으로 추정됨(197조) — 다투는 쪽이 반대 사실을 입증해야 함
• 취득시효 2종은 요건이 다름: 점유취득시효(20년)는 선의·무과실이 요건이 아님, 등기부취득시효(10년)는 선의·무과실까지 요구됨 — 요건 개수 자체가 다름
• 20년 점유취득시효는 등기까지 마쳐야 소유권을 취득함(점유만으로 자동취득 아님)

📌 핵심 정리

1) 점유의 태양(모습)과 추정

• 점유자는 소유의 의사로, 선의로, 평온·공연하게 점유한 것으로 추정됨(197조 1항) — 다투는 상대방이 자주점유가 아니라거나 악의였다는 걸 입증해야 함
• 선의 점유자가 본권에 관한 소송에서 패소하면, 그 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 봄(197조 2항)

2) 취득시효 2종 비교

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "점유자는 소유의 의사가 없는 것으로 추정된다" (X) — 정반대. 197조에 따라 소유의 의사로 점유한 것으로 추정된다.
2. "20년 점유취득시효도 선의·무과실이 요건이다" (X) — 선의·무과실이 요건인 건 10년 등기부취득시효. 20년 점유취득시효는 선의·무과실을 요구하지 않는다.
3. "20년간 점유하면 등기 없이도 자동으로 소유권을 취득한다" (X) — 20년 점유취득시효는 요건을 충족해도 등기를 마쳐야 소유권을 취득한다. 자동취득이 아니다.
4. "선의 점유자가 본권소송에서 패소해도 계속 선의 점유자로 취급된다" (X) — 패소하면 그 소가 제기된 때부터 악의 점유자로 전환된다.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 지상권 최단존속기간은 견고건물·수목 30년 / 보통건물 15년 / 공작물 5년 — 최장기 제한은 없음(영구도 가능)
• 전세권 존속기간은 최장 10년, 건물전세권만 최단 1년(토지전세권은 최단기간 제한 없음)
• 지역권은 요역지 소유권에 부종(요역지가 팔리면 지역권도 같이 이전)하고, 공유자 중 1인이 지역권을 소멸·취득시킬 수 없는 불가분성을 가짐

📌 핵심 정리

1) 지상권 — 최단존속기간(280조)

• 계약으로 존속기간을 정하지 않으면 위 최단기간이 적용됨(281조)
• 최장기간 제한은 없음 — 영구 지상권 설정도 허용됨

2) 전세권 — 존속기간(312조)

3) 지역권의 특성

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "지상권의 최단존속기간은 견고건물 15년, 보통건물 30년이다" (X) — 방향이 바뀌었다. 견고건물·수목이 30년, 보통건물이 15년이다.
2. "지상권은 최장 30년을 넘을 수 없다" (X) — 지상권은 최장기간 제한이 없다. 30년은 견고건물의 최단기간일 뿐이다.
3. "토지전세권도 건물전세권과 마찬가지로 최단 1년의 제한을 받는다" (X) — 최단 1년 제한은 건물전세권에만 적용된다. 토지전세권은 최단기간 제한이 없다.
4. "지역권은 요역지 소유권과 분리해서 자유롭게 처분할 수 있다" (X) — 지역권은 요역지 소유권에 부종하는 권리라, 원칙적으로 요역지와 분리해서 처분할 수 없다.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 담보물권의 공통 성격 4가지(부종성·수반성·불가분성·물상대위성) 중 유치권은 물상대위성이 없다 — 매년 파는 포인트
• 유치권 = 점유가 생명(점유 잃으면 소멸), 저당권 = 등기가 생명(점유 안 함) — 두 권리는 거의 모든 성질이 반대
• 저당권의 효력 범위(부합물·종물 O, 과실은 압류 후 O)와 일괄경매청구권·법정지상권 요건이 사례형 단골

📌 핵심 정리

1) 유치권 vs 저당권 — 전면 대비표 (최빈출)

2) 유치권 성립요건 (전부 충족해야 함)

3) 저당권 효력이 미치는 범위

4) 법정지상권(제366조) 요건 — ① 저당권 설정 당시 건물 존재 ② 설정 당시 토지·건물 동일인 소유 ③ 경매로 소유자가 달라질 것. 무허가·미등기 건물도 인정.

5) 일괄경매청구권(제365조) — 나대지에 저당권 설정 후 저당권설정자가 건물 신축 시, 토지+건물 일괄경매 청구 가능. 단 우선변제는 토지 대가에서만.

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "유치권도 물상대위성이 있다" (X) — 유치권은 우선변제권이 없어서 물상대위도 없음. 4대 성격 중 유치권이 빠지는 유일한 항목.
2. 견련성 함정 — 임차인의 보증금 반환채권으로는 유치권 불성립 (건물에 관해 생긴 채권이 아님). 수리비·필요비는 성립. 매년 바꿔가며 출제.
3. 법정지상권 "설정 당시" 뒤집기 — 저당권 설정 후 신축된 건물은 법정지상권 X (일괄경매 대상 O). "당시 존재"와 "이후 신축"을 바꿔 냄.
4. 과실 시점 함정 — "저당권 효력은 과실에 미치지 않는다"만 쓰면 반쪽. 압류 이후의 과실에는 미침.
5. 유치권 점유 상실 = 소멸 — 간접점유는 유지되지만, 채무자에게 점유를 넘기면 소멸.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 계약해제는 이행지체는 최고 필요, 이행불능은 최고 불필요(이미 불가능한데 기다릴 이유가 없음) — 이 구분이 사례형 단골
• 위험부담은 원칙 채무자위험부담(양쪽 잘못 없이 이행불능 되면, 채무자는 자기 대금도 못 받음) — 예외적으로 채권자 잘못이면 채무자가 대금 받음
• 해제하면 계약은 소급적으로 없던 게 되지만(소급효), 제3자 보호는 시점에 따라 갈림 — 해제 전 제3자는 선의·악의 불문 보호, 해제 후(원상회복 전) 제3자는 선의인 경우만 보호되고 그 악의는 해제를 주장하는 쪽이 입증해야 함

📌 핵심 정리

1) 계약 해제권 발생 사유 대비표

2) 위험부담(쌍무계약, 후발적 불능 시)

3) 계약 해제의 효과

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "이행불능으로 해제하려면 먼저 최고해야 한다" (X) — 이행불능은 최고가 필요 없는 대표 사례. 이행지체와 바꿔서 냄.
2. "쌍방 책임 없이 이행불능이 되면 채권자가 위험을 부담한다" (X) — 원칙은 채무자위험부담(채무자가 대금을 못 받음). 채권자위험부담은 채권자에게 잘못이 있거나 수령지체 중일 때만 예외적으로 적용.
3. "해제되면 손해배상청구권도 함께 소멸한다" (X) — 해제와 손해배상청구는 별개. 해제해도 손해배상은 별도로 청구 가능.
4. "해제 전 제3자는 선의인 경우만 보호된다" (X) — 548조 단서는 "선의의 제3자"라고 한정하지 않고 그냥 "제3자"라고만 규정 — 해제 전 제3자는 통설·판례상 선의·악의를 불문하고 보호(107·108·109·110조가 명시적으로 "선의의 제3자"라 쓰는 것과 대조).
5. ⭐ [승격] "해제 전이든 후든 제3자는 다 똑같이 선악불문 보호된다" (X) — 시점에 따라 기준이 다름. 해제 전 제3자는 선악불문 보호되지만, 해제 후 원상회복 전에 새로 들어온 제3자는 선의여야만 보호됨. 게다가 그 악의를 증명할 책임은 제3자가 아니라 해제를 주장하는 원래 계약당사자에게 있음 — "제3자가 자기 선의를 스스로 입증해야 한다"로 뒤집어 내는 게 전형적 함정.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 계약금에 의한 해제는 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능 — 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액상환
• 환매기간은 부동산 5년, 동산 3년을 넘지 못함(넘게 약정해도 이 기간으로 단축) — 한 번 정하면 다시 연장 불가
• 물건의 하자담보책임은 매수인이 선의·무과실인 경우에만 인정되고, 하자를 안 날로부터 6개월 내에 권리를 행사해야 함(제척기간, 다만 반드시 소 제기까지 필요한 건 아니고 통지로도 충분)

📌 핵심 정리

1) 계약금(해약금) — 565조

2) 환매 — 590조·591조

3) 매도인의 담보책임 — 물건의 하자(580조)

4) 교환 — 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정하는 계약. 매매 규정이 대부분 준용됨.

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "상대방이 이행에 착수한 후에도 계약금에 의한 해제가 가능하다" (X) — 이행착수 전까지만 가능. 착수 후엔 계약금 해제권 자체가 소멸.
2. "매도인이 해제하려면 받은 계약금만큼만 돌려주면 된다" (X) — 매도인은 배액을 상환해야 한다.
3. "부동산의 환매기간은 최장 10년까지 약정할 수 있다" (X) — 부동산 환매기간은 최장 5년. 초과 약정 시 5년으로 단축된다(동산은 3년).
4. "물건의 하자담보책임은 매수인이 악의였어도 인정된다" (X) — 매수인이 선의·무과실인 경우에만 인정된다.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 임대차 최장존속기간 20년 제한(651조)은 2013년 헌법재판소 위헌결정으로 사실상 폐지됨 — 옛날 자료엔 "20년 제한 있음"으로 남아있는 경우가 있어 최신 정보로 덮어써야 하는 대표 항목
• 필요비는 지출 즉시 상환청구 가능, 유익비는 임대차 종료 시(+가액증가 현존해야) 청구 가능 — 시점이 다름
• 임대인 동의 없는 양도·전대는 "무효"가 아니라 임대인에게 해지권이 생기는 구조

📌 핵심 정리

1) 임대차의 기본 구조 — 임대인이 목적물을 사용수익하게 하고, 임차인이 차임을 지급할 것을 약정하는 계약(618조)

2) 존속기간 — 최신 개정사항

3) 임차인의 비용상환청구권

4) 임차인의 매수청구권 2종

5) 임차권의 양도·전대

• 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 목적물을 전대하지 못함(629조 1항)
• 위반 시 계약 자체가 무효가 되는 게 아니라, 임대인이 계약을 해지할 수 있는 권리가 생김(629조 2항)

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "임대차는 651조에 따라 최장 20년을 넘을 수 없다" (X) — 이 조항은 위헌결정으로 폐지됨. 옛날 교재·자료를 그대로 베낀 지문일수록 이 함정에 걸리기 쉬움.
2. "유익비도 지출 즉시 상환청구할 수 있다" (X) — 유익비는 임대차 종료 시 + 가액증가 현존 시에만. 필요비와 시점을 바꿔서 냄.
3. "임대인 동의 없이 전대하면 그 전대차 계약 자체가 무효다" (X) — 계약이 무효가 되는 게 아니라, 임대인에게 해지권이 발생하는 구조.
4. 부속물매수청구권·지상물매수청구권 헷갈리기 — 부속물은 건물에 딸린 "물건"(임대인 동의 필요), 지상물은 토지 임차인이 세운 "건물 자체"(갱신거절 시).

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 대항력은 주택 인도 + 전입신고를 마친 다음 날부터 발생 — "당일"이 아니라 "익일"이라는 시점이 핵심
• 우선변제권은 대항요건(인도+전입신고) + 확정일자까지 갖춰야 취득 — 확정일자 없이 대항요건만 있으면 우선변제권은 없음
• 소액임차인은 확정일자 없이도 일정 보증금 이하 범위에서 최우선변제를 받을 수 있는데, 그 기준금액은 지역별로 다르고 시행령으로 수시 개정되므로 이 문서에서 구체 숫자는 다루지 않음

📌 핵심 정리

1) 대항력

2) 우선변제권

3) 최우선변제권(소액임차인 보호) — ⚠️ 숫자 없이 개념만

4) 계약갱신요구권 — ⚠️ 행사기간은 숫자 없이 서술

5) 전월세상한제 — ⚠️ 상한 비율은 숫자 없이 서술

• 계약갱신 시 임대인이 올릴 수 있는 차임·보증금 증액에 상한 비율이 있음(지자체 조례로 하향 조정될 수도 있어 지역마다 다를 수 있음) — 구체 비율은 이 문서에서 다루지 않음, 배포 전 법령 대조 필요

6) 묵시적 갱신 — 임대인이 계약 종료 전 일정 기간 내에 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않으면, 동일한 조건으로 자동 갱신됨(구체적 통지기간은 배포 전 법령 대조 필요)

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "대항력은 인도와 전입신고를 마친 그날 즉시 발생한다" (X) — 다음 날부터 발생. "당일"과 "익일"을 바꿔서 냄.
2. "전입신고와 인도만 마치면 경매에서 우선변제권도 인정된다" (X) — 우선변제권은 확정일자까지 갖춰야 함. 대항요건만으론 대항력만 있고 우선변제권은 없음.
3. "소액임차인은 확정일자를 받아야만 최우선변제를 받는다" (X) — 최우선변제권의 핵심은 오히려 확정일자가 없어도 인정된다는 점.
4. "임대인은 어떤 이유로도 계약갱신요구를 거절할 수 없다" (X) — 실거주 등 법이 정한 정당한 사유가 있으면 거절 가능.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 환산보증금(보증금 + 월차임×100) 이하만 이 법이 전면 적용되고, 초과하면 일부 조항만 적용됨 — "초과하면 아예 적용 안 된다"가 아니라는 게 핵심 함정
• 대항력·계약갱신요구권·권리금 회수기회 보호는 환산보증금을 초과해도 적용됨 — 반면 우선변제권은 환산보증금 이하일 때만 적용
• 권리금 회수기회 보호는 상가임대차법 고유 제도로, 주택임대차보호법에는 없음

📌 핵심 정리

1) 환산보증금과 적용 범위

2) 환산보증금 초과 시에도 적용되는 조항 (전부 적용 ⭕)

3) 환산보증금 초과 시 적용 안 되는 조항 (❌)

4) 대항력의 발생 시점 — 건물 인도 + 사업자등록 신청을 마치면 그 다음 날부터 대항력 발생(주택임대차보호법의 익일 발생 구조와 동일)

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "환산보증금을 초과하면 상가건물임대차보호법이 전혀 적용되지 않는다" (X) — 초과해도 대항력·계약갱신요구권·권리금 회수기회 보호는 그대로 적용된다. 적용 안 되는 건 우선변제권 등 일부 조항뿐.
2. "권리금 회수기회 보호는 주택임대차보호법에도 있는 제도다" (X) — 권리금 회수기회 보호는 상가건물임대차보호법에만 있는 고유 제도다.
3. "환산보증금 초과 시에도 우선변제권은 그대로 인정된다" (X) — 우선변제권은 환산보증금 이하일 때만 인정된다.
4. "사업자등록을 신청한 그날 즉시 대항력이 발생한다" (X) — 건물 인도+사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 대항력이 발생한다.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요

⚡ 한눈에 보기

• 집합건물 재건축 결의는 구분소유자 5분의4 이상 + 의결권 5분의4 이상, 대지사용권은 원칙적으로 전유부분과 분리 처분 불가
• 가등기담보법은 금전소비대차(돈 빌린 것)에 기한 채권에만 적용되고, 채권자는 청산금 지급 + 통지 후 2개월(청산기간)이 지나야 소유권 취득
• 명의신탁약정은 원칙 무효이지만, 배우자·종중·종교단체 명의신탁은 조세포탈 등 목적이 없으면 예외적으로 유효

📌 핵심 정리

1) 집합건물법 — 구분소유·재건축

2) 가등기담보법 — 청산절차

3) 부동산실명법 — 명의신탁

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "재건축 결의는 구분소유자 5분의4 이상이거나 의결권 5분의4 이상이면 된다" (X) — "이거나"가 아니라 둘 다 충족해야 한다(구분소유자 5분의4 이상 및 의결권 5분의4 이상).
2. "가등기담보법은 매매대금채권을 담보할 때도 적용된다" (X) — 가등기담보법은 금전소비대차로 발생한 채권을 담보할 때만 적용된다. 매매대금채권 담보에는 적용 안 됨.
3. "채권자는 통지만 하면 곧바로 소유권을 취득한다" (X) — 통지 후 2개월(청산기간)이 지나고, 청산금까지 지급해야 소유권을 취득한다.
4. "배우자 명의신탁은 어떤 경우에도 예외 없이 유효하다" (X) — 조세포탈 등 목적이 없어야만 유효하다. 목적이 있으면 원칙대로 무효.

🔑 암기 코드

✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요