⚡ 한눈에 보기
- 계약금에 의한 해제는 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능 — 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액상환
- 환매기간은 부동산 5년, 동산 3년을 넘지 못함(넘게 약정해도 이 기간으로 단축) — 한 번 정하면 다시 연장 불가
- 물건의 하자담보책임은 매수인이 선의·무과실인 경우에만 인정되고, 하자를 안 날로부터 6개월 내에 권리를 행사해야 함(제척기간, 다만 반드시 소 제기까지 필요한 건 아니고 통지로도 충분)
📌 핵심 정리
1) 계약금(해약금) — 565조
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 추정 | 다른 약정이 없으면 계약금은 해약금으로 추정 |
| 매수인(계약금 교부자) | 계약금을 포기하면 해제 가능 |
| 매도인(계약금 수령자) | 계약금의 배액을 상환하면 해제 가능 |
| 시한 | 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능 — 일단 상대방이 이행에 착수하면 이후엔 해제 불가 |
2) 환매 — 590조·591조
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 의의 | 매도인이 일정 기간 내 대금과 비용을 반환하고 목적물을 다시 사올 수 있는 권리(특약) |
| 환매기간 | 부동산 5년, 동산 3년을 넘지 못함 — 약정이 이를 초과하면 이 기간으로 단축 |
| 기간 연장 | 한 번 정한 환매기간은 다시 연장할 수 없음 |
| 대항력 | 환매특약을 등기해야 제3자에게 대항 가능(매매 소유권이전등기와 동시에 등기하는 게 일반적) |
3) 매도인의 담보책임 — 물건의 하자(580조)
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 하자 존재 시점 | 매매계약 체결 당시 이미 하자가 있을 것 |
| 매수인의 주관적 요건 | 선의·무과실이어야 성립(알았거나 과실로 몰랐으면 책임 없음) |
| 권리행사 기간 | 하자를 안 날로부터 6개월(제척기간 — 그 안에 통지 등 권리행사 의사표시로 충분, 반드시 소 제기까지 필요한 건 아님) |
| 손해배상청구권의 소멸시효 | 별도로 인도받은 때부터 10년(일반 소멸시효) |
4) 교환 — 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정하는 계약. 매매 규정이 대부분 준용됨.
🤔 알쏭달쏭 포인트
- "상대방이 이행에 착수한 후에도 계약금에 의한 해제가 가능하다" (X) — 이행착수 전까지만 가능. 착수 후엔 계약금 해제권 자체가 소멸.
- "매도인이 해제하려면 받은 계약금만큼만 돌려주면 된다" (X) — 매도인은 배액을 상환해야 한다.
- "부동산의 환매기간은 최장 10년까지 약정할 수 있다" (X) — 부동산 환매기간은 최장 5년. 초과 약정 시 5년으로 단축된다(동산은 3년).
- "물건의 하자담보책임은 매수인이 악의였어도 인정된다" (X) — 매수인이 선의·무과실인 경우에만 인정된다.
🔑 암기 코드
"그냥 준 돈 접고, 받은 돈은 곱절로" — 계약금 준 쪽(매수인)은 포기, 받은 쪽(매도인)은 배액상환
"부동산은 5, 동산은 3" — 환매기간
"몰라야 인정, 알면 끝" — 하자담보책임은 매수인이 몰랐을(선의·무과실) 때만 성립
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매도인이 계약금 해제권을 행사하려면 받은 계약금의 배액을 상환하여야 한다.
정답 O —
매수인이 이미 이행에 착수한 경우에도 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.
정답 X — 상대방이 이행에 착수한 후에는 계약금 해제가 불가능하다.
부동산의 환매기간은 당사자의 약정으로 10년까지 정할 수 있다.
정답 X — 부동산 환매기간은 5년을 넘지 못하며, 초과 약정은 5년으로 단축된다.
매도인의 물건의 하자에 대한 담보책임은 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다.
정답 O —
물건의 하자담보책임은 매수인이 하자의 존재를 알고 있었던 경우에도 인정된다.
정답 X — 매수인이 선의·무과실인 경우에만 인정된다.
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