⚡ 한눈에 보기
- 법률행위로 인한 부동산 물권변동은 등기해야 효력이 생김(186조), 법률규정(상속·공용징수·판결·경매 등)에 의한 물권변동은 등기 없이도 효력이 생김(187조) — 단, 187조로 취득해도 그걸 다시 처분하려면 등기 필요
- 상속은 피상속인 사망 시 즉시 물권변동, 경매는 매각대금 완납 시 소유권 취득 — 등기 시점이 아님
- 187조의 "판결"은 형성판결만 해당 — 이행판결(소유권이전등기절차 이행을 명하는 승소판결)은 포함 안 됨
📌 핵심 정리
1) 부동산 물권변동의 두 축
| 구분 | 근거 | 등기 필요 여부 |
|---|---|---|
| 법률행위(매매·증여 등)로 인한 물권변동 | 186조 | 등기해야 효력 발생(성립요건주의) |
| 법률규정(상속·공용징수·판결·경매 등)에 의한 물권변동 | 187조 | 등기 없이도 효력 발생 — 단, 처분하려면 먼저 등기 필요 |
2) 187조 각 사유의 물권변동 시점
| 사유 | 물권변동 시점 |
|---|---|
| 상속 | 피상속인 사망 시(상속등기 여부와 무관) |
| 경매 | 매수인이 매각대금을 완납한 때 |
| 판결 | 형성판결 확정 시(이행판결은 187조 판결에 해당 안 함) |
| 공용징수 | 수용의 개시일 등 관련 법령이 정한 시점 |
3) 187조 "판결"의 범위 — 형성판결만 해당
매매 등을 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 명하는 승소판결(이행판결)은 그 자체로 부동산물권취득이라는 형성적 효력이 없어서 187조의 "판결"에 해당하지 않음 — 즉 이 판결로 이겨도, 실제 등기를 마쳐야 소유권을 취득함(186조 원칙으로 돌아감).
🤔 알쏭달쏭 포인트
- "상속은 상속등기를 마쳐야 물권변동의 효력이 생긴다" (X) — 상속은 187조 사유라 피상속인이 사망한 순간 등기 없이 물권변동이 일어난다.
- "경매로 부동산을 매수하면 등기 시점에 소유권을 취득한다" (X) — 매각대금을 완납한 때 소유권을 취득한다(등기는 그 이후 절차일 뿐).
- "소유권이전등기절차 이행을 명하는 승소판결도 187조의 판결에 해당해 등기 없이 소유권을 취득한다" (X) — 이행판결은 187조의 "판결"에 해당하지 않는다. 이 경우엔 여전히 등기를 마쳐야 소유권을 취득한다(186조 원칙).
- "187조로 등기 없이 물권을 취득했으면, 그 물권을 처분할 때도 등기가 필요 없다" (X) — 취득 자체는 등기 없이 인정되지만, 이를 처분하려면 먼저 등기를 해야 한다(187조 단서).
🔑 암기 코드
"행위는 등기해야, 법규정은 등기 없이도" — 186조(법률행위)=등기필요, 187조(법률규정)=등기불요
"상속은 죽은 순간, 경매는 돈 낸 순간" — 187조 사유의 물권변동 시점을 사건별로 기억
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법률행위로 인한 부동산 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
정답 O — 186조.
상속으로 인한 부동산 물권변동은 상속등기를 마쳐야 그 효력이 발생한다.
정답 X — 등기 없이 피상속인 사망 시 당연히 발생한다.
경매로 부동산을 매수한 자는 매각대금을 완납한 때 소유권을 취득한다.
정답 O —
매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 명하는 승소판결은 민법 제187조의 "판결"에 해당하여, 그 판결만으로 등기 없이 소유권을 취득한다.
정답 X — 이행판결은 187조의 판결에 해당하지 않아 여전히 등기를 마쳐야 소유권을 취득한다.
법률의 규정에 의해 등기 없이 부동산 물권을 취득한 자가 이를 처분하려면, 먼저 등기를 하여야 한다.
정답 O — 187조 단서.
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