⚡ 한눈에 보기
- 감정평가 3방식은 각각 가격을 구하는 방법과 임대료를 구하는 방법이 이름부터 다름 — "원가법=가격/적산법=임료", "거래사례비교법=가격/임대사례비교법=임료", "수익환원법=가격/수익분석법=임료" 짝이 헷갈리기 쉬움
- 3방식은 각각 비용성(원가)·시장성(비교)·수익성(수익)이라는 서로 다른 원리에 기초함
- 최유효이용의 원칙이 감정평가 가격원칙의 중심이고, 나머지 원칙들은 대부분 이걸 뒷받침하는 보조 원칙
📌 핵심 정리
1) 감정평가 3방식 — 가격 구하는 법 vs 임대료 구하는 법
| 방식 | 근거 원리 | 가격을 구하는 법 | 임대료를 구하는 법 |
|---|---|---|---|
| 원가방식 | 비용성 | 원가법(적산가액) | 적산법 |
| 비교방식 | 시장성 | 거래사례비교법(비준가액) | 임대사례비교법 |
| 수익방식 | 수익성 | 수익환원법(수익가액) | 수익분석법 |
2) 각 방식의 핵심 산식 개념
| 방식 | 개념 |
|---|---|
| 원가법 | 재조달원가에서 감가수정을 차감 → 적산가액 |
| 거래사례비교법 | 유사 거래사례에 사정보정·시점수정·지역요인·개별요인 비교 → 비준가액 |
| 수익환원법 | 순수익을 환원율로 나눔 → 수익가액 |
3) 감정평가 가격원칙 — 최유효이용의 원칙이 중심
| 원칙 | 내용 |
|---|---|
| 최유효이용의 원칙 | 객관적으로 보아 양식과 통상의 능력을 가진 사람의 합리적·합법적인 최고최선의 이용을 전제로 평가 — 가격원칙의 중심 |
| 대체의 원칙 | 대체 가능한 다른 부동산과 비교해 가격이 형성됨 |
| 예측의 원칙 | 가격은 과거가 아니라 장래의 수익·효용에 대한 예측을 반영 |
| 균형의 원칙 | 내부 구성요소 간 균형이 맞아야 최유효이용 가능 |
| 적합의 원칙 | 부동산이 주변 환경(외부)과 적합해야 최유효이용 가능 |
🤔 알쏭달쏭 포인트
- "적산법은 가격을 구하는 방법이다" (X) — 적산법은 원가방식으로 임대료를 구하는 방법이다. 가격을 구하는 방법은 원가법.
- "임대사례비교법으로 부동산 가격을 구한다" (X) — 임대사례비교법은 임대료를 구하는 방법이다. 가격은 거래사례비교법으로 구한다.
- "수익분석법으로 부동산 가격을 산정한다" (X) — 수익분석법은 임대료를 구하는 방법이다. 가격은 수익환원법으로 구한다.
- "감정평가 가격원칙 중 가장 중심이 되는 것은 대체의 원칙이다" (X) — 가격원칙의 중심은 최유효이용의 원칙이다. 대체의 원칙 등은 이를 뒷받침하는 보조 원칙에 가깝다.
🔑 암기 코드
"~법은 가격, ~사례·~분석은 임료" — 원가법/거래사례비교법/수익환원법=가격, 적산법/임대사례비교법/수익분석법=임료(단, 거래사례비교법 자체는 이름에 "사례"가 들어가므로 세 쌍을 통째로 짝지어 외우는 게 안전)
"최유효이용이 임금님, 나머지는 신하" — 감정평가 가격원칙의 중심은 최유효이용의 원칙
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원가방식에서 가격을 구하는 방법은 원가법이고, 임대료를 구하는 방법은 적산법이다.
정답 O —
거래사례비교법은 부동산의 임대료를 구하는 방법이다.
정답 X — 거래사례비교법은 가격(비준가액)을 구하는 방법이며, 임대료를 구하는 방법은 임대사례비교법이다.
수익환원법은 순수익을 환원율로 나누어 수익가액을 산정하는 방법이다.
정답 O —
수익분석법은 부동산의 가격을 산정하는 방법이다.
정답 X — 수익분석법은 임대료를 구하는 방법이며, 가격은 수익환원법으로 구한다.
감정평가의 여러 가격원칙 중 최유효이용의 원칙이 중심적 지위를 가진다.
정답 O —
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