⚡ 한눈에 보기
- 리츠 3종 중 자기관리 리츠만 상근 임직원을 두고 직접 운용(실체형), 위탁관리·기업구조조정 리츠는 자산관리회사에 위탁(명목형)하는 구조
- 저당증권 중 MPTS(이체증권)는 조기상환위험을 투자자가 부담하고 초과담보가 필요 없어 수익률이 더 높음, MBB(저당담보부채권)는 발행자가 위험을 지고 초과담보가 필요해 수익률이 더 낮음
- 이 방향들이 전부 반대로 뒤집혀 출제되는 게 이 단원의 함정 패턴
📌 핵심 정리
1) 리츠(REITs) 3종
| 유형 | 운용 방식 | 성격 |
|---|---|---|
| 자기관리 리츠 | 자산운용 전문인력 등 임직원을 상근으로 직접 고용해 운용 | 실체형 회사 |
| 위탁관리 리츠 | 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁 | 명목형 회사 |
| 기업구조조정 리츠 | 위탁관리 리츠와 구조는 동일 | 투자대상이 기업구조조정용 부동산으로 한정 |
- 공통 요건(대략): 자산의 75% 이상이 부동산·현금 등, 수입의 75% 이상이 부동산 관련, 과세소득의 90% 이상을 투자자에게 배당
2) 주택저당증권(MBS) 3종 비교
| 구분 | MPTS(이체증권) | MBB(저당담보부채권) |
|---|---|---|
| 성격 | 지분형(소유권까지 투자자에게 이전) | 채권형(발행자가 저당풀 소유권 보유) |
| 조기상환위험 부담 | 투자자가 부담 | 발행자가 부담 |
| 초과담보 | 불필요 | 필요(발행자가 위험을 지는 대가) |
| 수익률 | 상대적으로 높음(위험이 크므로) | 상대적으로 낮음 |
- 이 외에 MPTB(혼합형 — 소유권은 발행자, 원리금수취권은 투자자), CMO(다계층증권 — 상환 우선순위가 다른 여러 트랜치로 구성)도 있음
🤔 알쏭달쏭 포인트
- "자기관리 리츠는 자산관리회사에 위탁 운용한다" (X) — 자기관리 리츠는 직접(상근 임직원) 운용한다. 위탁 운용은 위탁관리·기업구조조정 리츠.
- "MPTS는 조기상환위험을 발행자가 부담한다" (X) — 정반대. MPTS는 소유권 자체가 투자자에게 넘어가므로 투자자가 조기상환위험을 부담한다.
- "MBB는 초과담보가 필요 없다" (X) — 초과담보가 필요 없는 건 MPTS. MBB는 발행자가 위험을 지는 대신 초과담보가 필요하다.
- "MPTS의 수익률이 MBB보다 낮다" (X) — 정반대. MPTS가 위험을 더 많이 투자자에게 전가하는 구조라 수익률이 더 높다.
🔑 암기 코드
"자기가 직접, 위탁은 남에게" — 자기관리=직접운용, 위탁관리·기업구조조정=위탁운용
"소유권 넘기면(MPTS) 위험도 넘어가고 수익도 커진다"
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자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행한다.
정답 O —
위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 명목형 회사이다.
정답 O —
MPTS(이체증권)는 조기상환위험을 발행자가 부담하고 투자자는 부담하지 않는다.
정답 X — 반대로 MPTS는 조기상환위험을 투자자가 부담한다.
MBB(저당담보부채권)는 MPTS와 달리 발행자가 초과담보를 제공해야 한다.
정답 O —
MPTS는 MBB보다 일반적으로 수익률이 낮다.
정답 X — MPTS가 위험을 더 많이 부담하는 구조라 수익률이 더 높다.
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