⚡ 한눈에 보기
- 할인현금흐름분석법 3종(NPV·IRR·PI) 중 NPV법이 가장 우수하다고 평가됨 — 재투자율 가정이 더 현실적이기 때문(NPV는 요구수익률로, IRR은 IRR 자체로 재투자한다고 가정)
- 비할인 어림셈법은 지표마다 유리한 방향이 다름 — 회수기간·승수(총소득승수·순소득승수)는 짧을수록·작을수록 유리, 회계적이익률·종합환원율은 클수록 유리(수익률 관점 — 가치평가 관점에서는 환원율이 낮을수록 가치 상승) ("기간·배수는 작게, 률(率)은 크게")
- PI(수익성지수) 1보다 크면 채택, NPV 0보다 크면 채택, IRR이 요구수익률보다 크면 채택 — 기준값을 넘어야 통과라는 점은 공통
📌 핵심 정리
1) 할인현금흐름분석법(DCF) 3종
| 기법 | 정의 | 채택 기준 |
|---|---|---|
| 순현재가치법(NPV) | 현금유입의 현재가치 − 현금유출의 현재가치(할인율=요구수익률) | NPV > 0이면 채택 |
| 내부수익률법(IRR) | NPV를 0으로 만드는 할인율 | IRR > 요구수익률이면 채택 |
| 수익성지수법(PI) | 현금유입 현재가치 ÷ 현금유출(투자액) 현재가치 | PI > 1이면 채택 |
2) NPV법이 IRR법보다 우수한 이유
- NPV법: 회수한 현금을 요구수익률(기회비용)로 재투자한다고 가정 — 현실적
- IRR법: 회수한 현금을 IRR 그 자체로 재투자한다고 가정 — 비현실적일 수 있음
- NPV법은 여러 투자안의 NPV를 그대로 더할 수 있는 가치가산원리가 성립 → 투자준거로 더 우수하다고 평가됨
3) 비할인현금흐름분석법(어림셈법) — 지표별 유리한 방향
| 기법 | 지표 | 유리한 방향 |
|---|---|---|
| 회수기간법 | 회수기간(투자액을 회수하는 데 걸리는 기간) | 짧을수록 유리 — 목표 회수기간보다 짧으면 채택 |
| 회계적이익률법 | 회계적이익률(연평균순이익÷투자액) | 클수록 유리 — 목표이익률보다 높으면 채택 |
| 승수법(총투자액÷소득) | 총소득승수, 순소득승수 | 작을수록 유리(투자액 회수기간이 짧다는 뜻) |
| 수익률법(소득÷투자액, 종합자본환원율은 승수의 역수) | 종합자본환원율, 지분배당률, 세후수익률 | 클수록 유리 — 수익률 관점(같은 투자액으로 더 큰 소득을 얻는 셈) |
- 총소득승수는 순소득승수보다 작음 — 총소득(가능총소득)이 순영업소득보다 크기 때문
- 관점 명시 — 수익률 관점(종합환원율=순영업소득÷총투자액): 클수록 유리 / 가치 관점(수익가액=순수익÷환원율): 환원율이 낮을수록 가치 상승(커질수록 가치 하락, 반비례). 서로 다른 질문이니 섞지 않기
4) 비율분석법(재무비율)
| 비율 | 의미 | 해석 방향 |
|---|---|---|
| 대부비율(LTV) | 부동산가치 대비 대출금 비율 | 낮을수록 담보 여유가 커 안전 |
| 부채비율 | 자기자본 대비 부채의 비율(타인자본÷자기자본) | 낮을수록 재무위험이 작음 — 100% 초과면 부채가 자기자본보다 많음 |
| 총부채상환비율(DTI) 등 | 소득 대비 부채상환 부담 비율 | 낮을수록 상환 부담이 작음 |
| 부채감당률(DCR) | 순영업소득÷부채서비스액 | 클수록 안전 — 1보다 작으면 순영업소득으로 원리금을 못 갚음 |
| 채무불이행률(손익분기율) | (영업경비+부채서비스액)÷유효총소득 | 낮을수록 안전 — 공실이 생겨도 버틸 여력이 큼 |
🤔 알쏭달쏭 포인트
- "IRR법이 NPV법보다 투자준거로 우수하다" (X) — 정반대. NPV법이 재투자율 가정의 현실성과 가치가산원리 때문에 더 우수하다고 평가됨.
- "순소득승수는 클수록 유리하다" (X) — 승수는 작을수록 유리(회수기간이 짧다는 뜻).
- "자본환원율이 커지면 부동산 가치도 커진다" (X) — 자본환원율(요구수익률 성격)이 커지면 같은 소득이라도 현재가치는 작아진다(수익가액=순수익÷환원율, 반비례). ※ 관점 명시: 수익률 관점은 클수록 유리 / 가치 관점은 환원율이 낮을수록 가치 상승.
- "수익성지수(PI)가 1보다 작아도 투자 타당성이 있다" (X) — PI는 1보다 커야 타당성이 있다고 본다.
- "비할인법 지표는 모두 클수록 유리하다" (X) — 회수기간은 짧을수록, 승수는 작을수록 유리. 회계적이익률·자본환원율(수익률 관점)은 클수록 유리.
🔑 암기 코드
✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요
순현재가치법(NPV)은 할인율로 요구수익률을 사용하며, NPV가 0보다 크면 투자를 채택한다.
정답 O — 순현재가치법의 할인율은 요구수익률이고, NPV>0이면 채택한다.
내부수익률법(IRR)은 순현재가치(NPV)를 0으로 만드는 할인율을 의미한다.
정답 O — 내부수익률(IRR)은 NPV를 0으로 만드는 할인율이며, IRR이 요구수익률보다 크면 채택한다.
일반적으로 내부수익률법(IRR)이 순현재가치법(NPV)보다 투자 준거로 더 우수하다고 평가된다.
정답 X — 반대로 NPV법이 재투자율 가정의 현실성 때문에 더 우수하다고 평가된다.
순소득승수는 그 값이 작을수록 투자가치가 크다고 평가된다.
정답 O — 승수는 작을수록 유리하다.
자본환원율이 커지면 동일한 순영업소득을 창출하는 부동산의 가치도 함께 커진다.
정답 X — 수익가액=순수익÷환원율이므로 환원율이 커지면 부동산 가치는 오히려 작아진다(반비례 관계).
회수기간법에서는 회수기간이 길수록 유리한 투자안으로 평가한다.
정답 X — 회수기간은 짧을수록 유리하다(목표 회수기간보다 짧으면 채택).
회계적이익률이 목표이익률보다 높으면 그 투자안은 채택 대상이 된다.
정답 O — 회계적이익률은 클수록 유리하다.
자본환원율(종합환원율)은 승수의 역수 성격으로, 투자안의 수익률로 볼 때 클수록 유리하다.
정답 O — 승수는 작을수록, 환원율은 수익률 관점에서 클수록 유리하다(가치 관점에서는 환원율이 낮을수록 가치 상승).
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