⚡ 한눈에 보기
- 할인현금흐름분석법 3종(NPV·IRR·PI) 중 NPV법이 가장 우수하다고 평가됨 — 재투자율 가정이 더 현실적이기 때문(NPV는 요구수익률로, IRR은 IRR 자체로 재투자한다고 가정)
- 승수(총소득승수·순소득승수)는 작을수록 유리, 자본환원율도 작을수록 유리 — "작을수록 좋다" 계열
- PI(수익성지수) 1보다 크면 채택, NPV 0보다 크면 채택, IRR이 요구수익률보다 크면 채택 — 기준값을 넘어야 통과라는 점은 공통
📌 핵심 정리
1) 할인현금흐름분석법(DCF) 3종
| 기법 | 정의 | 채택 기준 |
|---|---|---|
| 순현재가치법(NPV) | 현금유입의 현재가치 − 현금유출의 현재가치(할인율=요구수익률) | NPV > 0이면 채택 |
| 내부수익률법(IRR) | NPV를 0으로 만드는 할인율 | IRR > 요구수익률이면 채택 |
| 수익성지수법(PI) | 현금유입 현재가치 ÷ 현금유출(투자액) 현재가치 | PI > 1이면 채택 |
2) NPV법이 IRR법보다 우수한 이유
- NPV법: 회수한 현금을 요구수익률(기회비용)로 재투자한다고 가정 — 현실적
- IRR법: 회수한 현금을 IRR 그 자체로 재투자한다고 가정 — 비현실적일 수 있음
- NPV법은 여러 투자안의 NPV를 그대로 더할 수 있는 가치가산원리가 성립 → 투자준거로 더 우수하다고 평가됨
3) 비할인현금흐름분석법(어림셈법) — 승수법 vs 비율법
| 구분 | 예시 | 유리한 방향 |
|---|---|---|
| 승수(총투자액÷소득) | 총소득승수, 순소득승수 | 작을수록 유리(투자액 회수기간이 짧다는 뜻) |
| 비율(소득÷투자액, 승수의 역수 성격) | 자본환원율, 종합자본환원율 | 작을수록 유리(같은 가격에 더 큰 소득을 얻는 셈) |
- 총소득승수는 순소득승수보다 작음 — 총소득(가능총소득)이 순영업소득보다 크기 때문
4) 비율분석법(재무비율)
| 비율 | 의미 |
|---|---|
| 대부비율(LTV) | 부동산가치 대비 대출금 비율 |
| 부채비율 | 자기자본 대비 부채의 비율 |
| 총부채상환비율(DTI) 등 | 소득 대비 부채상환 부담 비율 |
🤔 알쏭달쏭 포인트
- "IRR법이 NPV법보다 투자준거로 우수하다" (X) — 정반대. NPV법이 재투자율 가정의 현실성과 가치가산원리 때문에 더 우수하다고 평가됨.
- "순소득승수는 클수록 유리하다" (X) — 승수는 작을수록 유리(회수기간이 짧다는 뜻).
- "자본환원율이 커지면 부동산 가치도 커진다" (X) — 자본환원율(할인율)이 커지면 같은 소득이라도 현재가치는 작아진다(반비례). 자본환원율은 작을수록 유리·가치는 커짐.
- "수익성지수(PI)가 1보다 작아도 투자 타당성이 있다" (X) — PI는 1보다 커야 타당성이 있다고 본다.
🔑 암기 코드
"승수도 환원율도 작을수록 좋다" — 두 지표 모두 "작을수록 유리" 계열로 묶어서 기억
"NPV가 왕이다" — DCF 3형제 중 NPV법이 가장 우수한 준거로 평가됨
✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요
순현재가치법(NPV)은 할인율로 요구수익률을 사용하며, NPV가 0보다 크면 투자를 채택한다.
정답 O —
내부수익률법(IRR)은 순현재가치(NPV)를 0으로 만드는 할인율을 의미한다.
정답 O —
일반적으로 내부수익률법(IRR)이 순현재가치법(NPV)보다 투자 준거로 더 우수하다고 평가된다.
정답 X — 반대로 NPV법이 재투자율 가정의 현실성 때문에 더 우수하다고 평가된다.
순소득승수는 그 값이 작을수록 투자가치가 크다고 평가된다.
정답 O — 승수는 작을수록 유리하다.
자본환원율이 커지면 동일한 순영업소득을 창출하는 부동산의 가치도 함께 커진다.
정답 X — 자본환원율이 커지면 부동산 가치는 오히려 작아진다(반비례 관계).
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