공인중개사 2차 핵심요약
· 전 단원 ·

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• 이 과목은 40문항 중 공인중개사법+거래신고법 70% / 중개실무 30% — 자체 분석 기준 안정영역 약 75~80%로 2차 3과목 중 가장 다루기 쉬움(부동산거래신고법의 토지거래허가 특례만 변동성 높아 별도 관리 필요)
• 개업공인중개사의 확인·설명 의무(25조)는 2026.2.15 시행 개정으로 근거자료에 신탁원부·건축물대장등본이 추가됨(전세사기 방지 목적) — 최신 반영 대상. 🆕 2026 개정 여기에 더해 2026.8.28 시행 개정으로 확인·설명서 서식 자체에 신탁등기·공동담보 여부·공동관리비 사항이 추가됨(두 개정은 서로 다른 시점의 별개 변경)
• 등록취소·자격취소는 절대적(반드시 취소)과 상대적(재량)으로 나뉘는데, 이 구분이 사례형 함정

📌 핵심 정리

1) 중개업 관련 주체 구분

2) 중개계약 — 일반 vs 전속

3) 개업공인중개사의 확인·설명 의무(25조)

4) 지도·감독 — 절대적 취소 vs 상대적 취소

5) 중개실무 핵심 판례 — 분묘기지권

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "중개보조원도 소속공인중개사와 마찬가지로 중개업무를 직접 수행할 수 있다" (X) — 중개보조원은 단순 보조업무만 가능. 중개업무(계약서 작성, 확인·설명 등)는 개업공인중개사·소속공인중개사만 가능.
2. "일반중개계약도 부동산거래정보망에 정보를 공개할 의무가 있다" (X) — 정보 공개 의무는 전속중개계약에만 있다.
3. "확인·설명의 근거자료로 등기사항증명서만 요구할 수 있다" (X) — 2026.2.15 시행 개정으로 신탁원부·건축물대장등본 등도 명시적으로 요구 가능해짐(전세사기 방지 취지).
4. "모든 등록취소 사유는 등록관청의 재량에 달려있다" (X) — 결격사유 해당 등 일부는 절대적 취소(재량 없음)이고, 일부만 재량이 인정되는 상대적 취소다.
5. 🆕 2026 개정 "확인·설명서 서식에 신탁등기·공동담보·공동관리비 사항이 추가된 것도 2026.2.15 개정의 일부다" (X) — 그건 2026.8.28 시행(국토교통부령 제1611호) 개정이다. 2026.2.15 개정(근거자료 확대)과 2026.8.28 개정(서식 항목 추가)은 서로 다른 개정이며, 개정 직후 시험은 개정 지점이 단골이라 이 두 시점을 바꿔치기하는 지문이 나올 수 있다.

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• 법 목적은 "공인중개사 자격제도 + 중개업 운영 체계화 → 국민의 재산권 보호와 거래질서 확립" — 항상 "소비자 보호" 취지가 정답 판단의 기준
• 시험 최빈출은 "중개" 정의 3요소(중개대상물 + 거래당사자 간 + 권리 득실변경 알선)와 "중개업"의 유상성(보수를 받고 업으로) 구별
• 중개대상물 범위는 법정 열거형(토지·건축물 등 정착물·입목·공장재단·광업재단) — "판례로 확대될 수 있다"는 식의 지문에 주의

📌 핵심 정리

1) 법의 목적 (제1조)

2) 용어 정의 (제2조) — 4단 구별

3) 중개대상물 (제3조) — 법정 열거

• 법정 열거형이므로 목록에 없는 것(예: 금전채권, 영업권 단독, 항공기·선박)은 원칙적으로 이 법상 중개대상물이 아님

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "중개는 거래당사자의 일방이 되어 계약을 체결하는 것도 포함한다" (X) — 중개는 당사자를 위해 알선하는 행위이지, 스스로 당사자가 되는 것이 아니다.
2. "보수를 받지 않고 우연히 1회 중개를 알선해도 중개업에 해당한다" (X) — 중개업은 보수 + 업(業)으로 계속·반복하는 것을 요건으로 한다. 무보수 또는 우연한 1회성 알선은 "중개"는 될 수 있어도 "중개업"은 아니다.
3. "공인중개사자격을 취득하면 곧바로 개업공인중개사다" (X) — 자격 취득(공인중개사)과 개설등록(개업공인중개사)은 별개 단계다. 자격만 있고 등록 안 한 사람은 개업공인중개사가 아니다.
4. "중개대상물은 판례에 따라 얼마든지 확대 해석된다" (X) — 제3조는 법정 열거형으로 엄격 해석하는 것이 원칙이며, 판례도 열거되지 않은 대상(예: 금전채권 등)의 중개대상물성을 부정한 사례가 다수다.

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• 자격시험은 시·도지사가 시행(국토교통부장관은 균형유지 등 필요시 직접 출제·시행 가능한 예외적 권한만 有) — ①-3(등록관청=시장·군수·구청장)과 3단 비교로 암기
• 자격취소·정지 처분권자는 자격증을 교부한 시·도지사 — 등록취소 처분권자(등록관청)와 다시 헷갈리는 지점
• 협회 설립은 회원 600인 이상 창립총회 + 국토교통부장관 인가 — 숫자 함정 최빈출
• 🆕 2026 개정 협회는 이제 한국공인중개사협회라는 이름으로 법정단체 지위를 가짐(2026.8.28 시행) — 단, 가입은 여전히 임의(의무가입 아님)라는 게 새 함정 포인트

📌 핵심 정리

1) 자격시험 시행 체계 — 3단 비교

2) 정책심의위원회

3) 자격취소·자격정지

4) 한국공인중개사협회 🆕 2026 개정 2026 개정 — (구)공인중개사협회 → 한국공인중개사협회, 2026.8.28 시행(법률 제21409호)

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "공인중개사자격시험은 항상 국토교통부장관이 직접 시행한다" (X) — 원칙은 시·도지사 시행이며, 국토교통부장관의 직접 시행은 수준 균형유지 등이 필요할 때의 예외적 권한이다.
2. "자격취소는 등록관청이 처분한다" (X) — 자격취소·정지는 등록관청이 아니라 자격증을 교부한 시·도지사가 처분한다. 등록관청은 "등록취소"만 담당한다(별개 처분·별개 대상).
3. "정책심의위원회가 시험 관련 사항을 심의해도 시·도지사는 참고만 하면 된다" (X) — 심의위원회가 자격취득 관련 사항을 심의한 경우 시·도지사는 그에 따라야 한다(기속력 있음).
4. "협회는 300인 이상만 모이면 창립총회를 열어 설립할 수 있다" (X) — 창립총회 요건은 회원 600인 이상 출석이다.
5. 🆕 2026 개정 "협회가 법정단체가 되었으니 이제 모든 개업공인중개사는 의무적으로 가입해야 한다" (X) — 법정단체 지위 부여와 의무가입은 별개다. 가입은 여전히 임의이며, 이 법 개정으로도 의무가입 규정은 신설되지 않았다. 개정 직후 시험은 개정 지점이 단골인데, 그중에서도 "어디까지 바뀌고 어디까지 안 바뀌었는지"를 정확히 구분하는 게 핵심 함정이다.
6. 🆕 2026 개정 "협회의 윤리규정은 협회가 자율적으로 제정·시행하며 별도 승인이 필요 없다" (X) — 윤리규정(제41조의3)은 협회가 제정하되 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다.

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• 등록관청은 국토교통부장관도 시·도지사도 아닌, 중개사무소를 두려는 곳의 시장·군수·구청장 — 자격시험 시행주체(시·도지사)와 헷갈리게 출제
• 등록 요건 핵심은 실무교육 수료 + 건축물대장상 건물에 사무소 확보(미기재 건물은 지연사유서 첨부로 예외 인정)
• 결격사유는 "시간이 지나면 해소되는 유형"(집행종료 후 3년, 유예만료 후 2년 등)과 "절대적 유형"(피성년후견인 등)을 구분해서 암기

📌 핵심 정리

1) 등록관청과 등록의무자

2) 개설등록 요건

3) 등록의 결격사유 — "시간경과형" vs "절대형"

4) 등록관청의 등록 거부 사유(법정 열거)

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "공인중개사자격시험처럼 중개사무소 개설등록도 시·도지사가 담당한다" (X) — 자격시험은 시·도지사, 개설등록은 시장·군수·구청장(등록관청)이 담당한다. 시험 주체와 등록 주체를 바꿔치기하는 최빈출 함정.
2. "건축물대장에 기재되지 않은 건물에는 절대 사무소를 둘 수 없다" (X) — 원칙은 그렇지만, 기재 지연사유서를 첨부하면 예외적으로 인정된다.
3. "집행유예를 받은 자는 유예기간이 끝나도 영구히 결격이다" (X) — 집행유예 만료일로부터 2년이 지나면 결격사유가 해소된다(영구 결격 아님).
4. "결격사유가 없는 신청이면 등록관청이 재량으로 등록을 거부할 수 있다" (X) — 법정 거부 사유가 없는 한 등록관청은 등록을 해주어야 하는 기속행위다.

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• "1등록 1사무소" 원칙: 개업공인중개사는 이중등록 금지 + 사무소는 원칙적으로 1개만 — 단, 법인은 분사무소 예외 허용
• 이중소속금지는 개업공인중개사 본인뿐 아니라 소속공인중개사·중개보조원·법인 사원/임원 전부에게 적용되는 넓은 개념
• 업무 개시 전에 손해배상책임 보증(보증보험/공제/공탁 중 택1)을 설정해야 함 — "개시 후에 설정해도 된다"가 함정

📌 핵심 정리

1) 이중등록금지·이중소속금지 (제12조)

2) 중개사무소 설치기준 (제13조) — 1등록 1사무소 원칙

3) 손해배상책임의 보장 (제30조)

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "개인인 개업공인중개사도 여러 관할구역에 분사무소를 둘 수 있다" (X) — 분사무소는 법인인 개업공인중개사만 가능하다. 개인은 1개 사무소만 둘 수 있다.
2. "이중소속금지는 개업공인중개사 본인에게만 적용된다" (X) — 소속공인중개사·중개보조원·법인의 사원/임원까지 모두 적용 대상이다.
3. "손해배상책임 보증은 업무 개시 후 적당한 시점에 설정하면 된다" (X) — 반드시 업무 개시 전에 설정해야 한다.
4. "고용인의 업무상 과실로 손해가 발생하면 피해자가 인과관계를 입증할 필요 없이 무조건 배상받는다" (X) — 고의·과실과 손해 사이의 인과관계는 청구인(피해자)이 입증해야 한다.

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• 전속중개계약서는 국토교통부령 정한 서식 사용 + 3년간 보존 의무 — 일반중개계약서는 표준서식이 있지만 사용이 의무는 아님(요청 시 사용)
• 부동산거래정보망은 국토교통부장관이 지정(직접 운영 X, 사업자를 지정) — 거래정보사업자는 지정일로부터 3개월 내 운영규정 정하여 국토교통부장관 승인
• 거래정보사업자는 개업공인중개사가 공개 요청한 것만 공개해야 하고, 의뢰 내용과 다르게 공개하거나 차별적으로 공개하면 안 됨

📌 핵심 정리

1) 중개계약 서식 의무

2) 부동산거래정보망 지정·운영

3) 전속중개계약 시 정보공개 사항

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "일반중개계약서도 국토교통부령 서식을 반드시 사용해야 한다" (X) — 서식 사용이 의무인 것은 전속중개계약서다. 일반중개계약서는 표준서식이 있어도 사용이 강제되지 않는다(의뢰인이 요청 시 사용).
2. "국토교통부장관이 부동산거래정보망을 직접 설치·운영한다" (X) — 국토교통부장관은 거래정보사업자를 지정할 뿐, 망을 직접 운영하는 것은 지정받은 사업자다.
3. "거래정보사업자는 지정만 받으면 운영규정 승인 없이 바로 운영할 수 있다" (X) — 지정일로부터 3개월 이내 운영규정을 정해 국토교통부장관 승인을 받아야 한다.
4. "전속중개계약으로 정보를 공개할 때는 권리자의 성명·주소도 함께 공개해야 신뢰도가 높아진다" (X) — 권리자의 인적사항(성명·주소 등)은 공개 대상에서 제외된다. 개인정보 보호 취지.

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• 직접거래 금지: 개업공인중개사등은 중개의뢰인과 직접 거래 당사자가 될 수 없음 — "중개의뢰인 본인 동의가 있으면 가능"이 함정(동의 있어도 금지)
• 쌍방대리 금지: 본인(양쪽 의뢰인)의 허락이 있어도 한 명의 중개사가 매도인·매수인 양쪽을 대리하는 것은 금지
• 금지행위는 거짓·과장 정보 제공, 초과 보수 수수, 투기조장까지 폭넓게 포괄 — "이 정도는 관행이라 괜찮다"는 지문에 주의

📌 핵심 정리

1) 대표 금지행위 유형

2) 직접거래 vs 쌍방대리 — 공통점과 함정

3) 위반 시 제재

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "중개의뢰인이 동의하면 개업공인중개사가 직접 거래당사자가 되어도 무방하다" (X) — 의뢰인의 동의 여부와 무관하게 직접거래는 금지된다.
2. "거래 양쪽 당사자 모두가 허락하면 한 명의 중개사가 쌍방을 대리해도 된다" (X) — 쌍방대리는 본인의 허락이 있어도 금지된다.
3. "중개보수를 법정 한도보다 조금 더 받는 것은 관행상 문제없다" (X) — 한도 초과분은 소액이라도 금지행위이며, 형사처벌·행정처분 대상이 될 수 있다.
4. "금지행위 위반의 제재는 모두 동일한 형량이다" (X) — 위반 유형에 따라 법정형이 차등(예: 3년/3천만원 유형과 1년/1천만원 유형 등)으로 규정되어 있다.

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• 중개보수 한도는 국토교통부령 위임 → 시·도 조례로 구체화 — 전국 단일 요율이 아니라 지역마다 다를 수 있음(수치는 이 문서에서 서술하지 않음)
• 보수는 거래금액 × 요율로 계산하되, 계산액이 한도액을 넘으면 한도액까지만 — "협의만 하면 한도 넘게 받아도 된다"가 함정
• 한도 초과 수수는 금지행위(①-6)이자 행정처분(자격정지·등록취소 가능) 사유로 이중 제재 대상

📌 핵심 정리

1) 중개보수 산정 구조

2) 중개보수 vs 실비

3) 위반 시 제재

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "중개보수 요율은 전국 어디서나 동일하다" (X) — 국토교통부령이 정한 범위 내에서 시·도 조례로 정하므로, 지역마다 다를 수 있다.
2. "의뢰인과 협의만 되면 한도를 초과해도 받을 수 있다" (X) — 협의는 어디까지나 한도 이내에서만 유효하다. 한도를 넘는 합의는 그 초과분에 대해 위법하다.
3. "실비는 중개보수에 포함되므로 별도로 청구할 수 없다" (X) — 실비(권리관계 확인 비용 등)는 중개보수와 별도로 청구할 수 있다(단, 이 역시 규제 대상).
4. "한도를 초과해 보수를 받아도 그 돈을 의뢰인이 돌려달라고 하지 않으면 문제 되지 않는다" (X) — 초과 수수 자체가 금지행위이자 행정처분·형사처벌 사유이며, 판례상 초과분은 부당이득으로 반환 대상이 된다(의뢰인의 반환 청구 여부와 무관하게 위법성은 성립).
5. 🆕 2026 개정 "오피스텔도 다른 부동산처럼 시·도 조례 한도표를 그대로 적용받는다" (X) — 2026.8.28 시행 개정으로 오피스텔은 중개의뢰인과 개업공인중개사의 협의로 정하는 별도 방식이 적용된다. 개정 직후 시험은 개정 지점이 단골이므로, "오피스텔=조례 한도표"라는 구법 지식으로 낚는 지문에 주의할 것.

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• 🆕 2026 개정 실무교육 시간이 2026.1.1부터 45시간으로 단일화(구 28~32시간) — 개정 직후 시험은 이 숫자 자체가 단골 함정("아직 28~32시간"이라고 낚는 지문 주의)
• 교육은 3종(실무교육/직무교육/연수교육)으로 나뉘고, 대상자가 다름 — 실무교육(개설등록 신청자·소속공인중개사 예정자), 직무교육(중개보조원), 연수교육(현직 개업·소속공인중개사, 주기적)
• 연수교육은 "이미 업무 중인" 사람이 주기적으로 받는 것 — 실무교육(사전, 1회성)과 혼동하지 않도록 구별
• 업무정지·자격정지 등 지도·감독 처분의 구체 기간·별표 기준은 시행규칙 별표(수시 개정)에 위임 — 이 문서에서는 처분의 "종류"와 "구조"만 다룸

📌 핵심 정리

1) 교육 3종 비교

🆕 2026 개정 2026 개정 반영 — 2026.1.1 시행: 실무교육 45시간(구 28~32시간). 대통령령 제35824호(2025.10.21. 공포). 경과조치: 시행일 전 종전 규정으로 이수 완료한 자는 개정 규정에 따른 실무교육을 이수한 것으로 간주(재이수 불요).

2) 지도·감독 체계

• 등록취소는 절대적(반드시 취소, 재량 없음)과 상대적(재량으로 판단)으로 나뉨 — 상세는 개관 단원 참고 참고
• 업무정지는 등록취소보다 경한 처분으로, 정지 기간 중 위반행위가 누적되면 상대적 등록취소 사유로 연결될 수 있음

3) 교육 미이수의 효과

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "연수교육은 개설등록 전에 받아야 하는 사전 교육이다" (X) — 연수교육은 이미 업무 중인 사람이 실무교육 이수 후 주기적으로 받는 사후·반복 교육이다. 사전·1회성인 실무교육과 반대다.
2. "중개보조원도 개업공인중개사와 똑같이 실무교육을 받아야 한다" (X) — 중개보조원은 직무교육(더 간소한 별도 교육)을 받는다. 실무교육은 개설등록 예정자·소속공인중개사 예정자 대상이다.
3. "연수교육을 받지 않으면 곧바로 등록이 취소된다" (X) — 연수교육 미이수는 과태료 대상이지 등록취소 사유가 아니다.
4. "자격정지와 업무정지는 같은 처분권자가 내린다" (X) — 자격정지는 시·도지사(자격 관련), 업무정지는 등록관청(등록 관련)이 각각 처분한다.
5. 🆕 2026 개정 "실무교육은 28시간에서 32시간 사이 이수하면 된다" (X) — 2026.1.1 시행 개정으로 45시간으로 바뀌었다. 개정 직후 시행되는 시험은 개정 지점 자체가 단골 출제 포인트이므로, "구법 수치를 그대로 남겨놓고 헷갈리게 하는" 지문에 특히 주의할 것.

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• 부동산 거래계약을 체결하면 계약체결일로부터 30일 이내에 신고 — 잔금일이나 등기일 기준이 아님(함정 최빈출)
• 신고관청은 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장 — ①-3(개설등록 관청)과 동일한 층위지만 별개 절차(등록과 무관하게 거래마다 신고)
• 거래당사자가 직접 신고하는 것이 원칙이나, 개업공인중개사가 중개한 경우 개업공인중개사가 신고해야 함(당사자는 신고의무 면제)

📌 핵심 정리

1) 신고 의무의 주체와 기한

2) 미신고·거짓신고 시 제재

3) 신고 대상 — 원칙

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "부동산 거래신고는 등기를 마친 날로부터 30일 이내에 하면 된다" (X) — 신고 기한은 계약체결일로부터 30일 이내다. 등기일·잔금일 기준이 아니다.
2. "개업공인중개사가 중개한 거래도 거래당사자가 직접 신고해야 한다" (X) — 개업공인중개사가 중개한 경우에는 개업공인중개사가 신고 의무를 지며, 이때 거래당사자는 신고의무가 없다.
3. "부동산 거래신고와 중개사무소 개설등록은 같은 절차의 일부다" (X) — 둘 다 관할이 "시장·군수·구청장"으로 겹치지만, 개설등록은 사무소 개설 시 1회, 거래신고는 거래가 발생할 때마다 하는 별개의 절차다.
4. "거짓으로 낮은 가격을 신고해도 미신고보다는 가벼운 제재를 받는다" (X) — 거짓신고(다운계약 등)는 오히려 미신고보다 가중된 과태료가 부과되는 것이 원칙이다.

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• 중개보수 청구의 대원칙: 계약 체결까지 성사시켜야 청구 가능 — 단순 소개·안내만으로는 부족
• 개업공인중개사 귀책(고의·과실)으로 계약이 무효·취소·해제된 경우엔 중개보수를 청구할 수 없음(제32조1항 단서) — 반대로 귀책 없이 해제된 경우엔 원칙적으로 청구 가능
• "중개행위"인지 여부는 중개업자의 주관적 의사가 아니라 객관적·사회통념 기준으로 판단(대법원 2012다101776)

📌 핵심 정리

1) 중개보수 청구권의 성립 요건

2) 계약 해제·무효·취소와 중개보수 — 귀책사유 기준

3) "중개행위" 해당 여부 판단기준 (대법원 2012.9.27. 선고 2010다101776)

4) 무자격자의 중개행위 판단

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "계약 체결 후 해제되면 개업공인중개사의 귀책 여부와 관계없이 항상 보수를 못 받는다" (X) — 제32조1항 단서는 개업공인중개사의 고의·과실로 해제된 경우만 보수청구권을 부정한다. 귀책 없이 해제된 경우엔 원칙적으로 청구 가능하다.
2. "중개업자가 '나는 중개할 의도가 없었다'고 주장하면 중개행위로 인정되지 않는다" (X) — 판례는 중개업자의 주관적 의사가 아니라 객관적·사회통념 기준으로 판단한다.
3. "공인중개사 명의를 빌려 실질적으로 무자격자가 업무를 수행해도, 외관상 공인중개사가 한 것처럼 보이면 적법하다" (X) — 판례는 외관이 아니라 실질(무자격자가 실제로 업무를 수행했는지)을 기준으로 판단한다.
4. "개업공인중개사는 자신이 중개를 의뢰받지 않은 거래당사자에게도 보수를 청구할 수 있다" (X) — 원칙적으로 의뢰하지 않은 당사자로부터는 보수를 받을 수 없다(대법원 2024.1.4.).

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• 국토계획법은 2차 전 범위 중 본법 자체는 비교적 안정(최근 3건)이나 시행령이 수치 밀집 구간이었음 — 단 2025.7.2 이후 시행령 개정 0건으로 최근엔 잠잠해진 편
• 계획 체계는 광역도시계획 → 도시·군기본계획 → 도시·군관리계획의 3단 위계이며, 이 중 도시·군관리계획만 구속적 법정계획(나머지 둘은 비구속적 종합계획) — 이 구분이 최다 함정
• 🆕 2026 개정 2024.8.7 시행 개정으로 생활권계획, 도시혁신구역(제40조의3)·복합용도구역(제40조의4)·입체복합구역(제40조의5)이 신설됨(이하 "신설 3구역") — 기존 용도구역 체계에 추가된 최신 제도이므로 출제 가능성 있음

📌 핵심 정리

1) 계획 위계 3단

2) 도시·군관리계획의 내용(핵심 4가지)

• 용도지역·용도지구·용도구역의 지정 또는 변경
• 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역·수산자원보호구역의 지정 또는 변경
• 기반시설의 설치·정비·개량에 관한 계획(도시·군계획시설)
• 도시개발구역·정비구역·지구단위계획구역의 지정 또는 변경과 지구단위계획

3) 🆕 2026 개정 2024.8.7 시행 신설 3구역(용도구역 체계 확장)

구체적 지정 요건·규모 수치는 시행령 위임사항이 많아 이 원고에서는 다루지 않음(고변동 리스크 회피, 누락 아님).

4) 도시·군계획시설 결정의 위상

• 도시·군관리계획으로 결정되어야 설치 가능(무단 설치 불가)
• 장기 미집행 시 실효 제도 존재(구체 실효 기간은 조문상 확정치이나, 이 원고에서는 ②-3 도시계획시설 단원에서 별도 취급)

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "도시·군기본계획도 도시·군관리계획처럼 구속력이 있다" (X) — 기본계획은 비구속적 종합계획일 뿐이며, 용도지역 지정 등 구체적 규제 효력은 도시·군관리계획에서만 발생한다. 위계상 상위(기본계획)가 하위(관리계획)보다 더 강한 구속력을 가진다고 착각하기 쉬운 대표 함정.
2. "광역도시계획은 반드시 국토부장관이 수립한다" (X) — 원칙은 관할 시·도지사(2개 이상에 걸치는 경우 공동 또는 국토부장관)이며, 국토부장관 수립은 조정이 안 되거나 요청이 있는 등 예외적 경우다.
3. 🆕 2026 개정 "도시혁신구역·복합용도구역·입체복합구역은 오래전부터 있던 용도구역이다" (X) — 전부 2024.8.7 시행 개정으로 신설된 최신 제도다. 기존 4대 용도구역(개발제한·도시자연공원·시가화조정·수산자원보호)과 혼동하지 말 것.
4. "2026.12.17 시행 예정 개정 내용도 이번 시험 범위다" (X) — 그 개정(법률 제21812호)은 시험일(2026.10.31) 이후 시행이라 출제 대상이 아니다. 공포일이 아니라 시행일 기준으로 범위를 판단해야 한다.

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• 용도지역·용도지구·용도구역은 서로 다른 3개 층위의 규제 수단이며, 하나의 토지에 용도지역은 반드시 1개, 용도지구·용도구역은 중복 지정 가능이라는 원칙이 최다 함정
• 용도지역 4대 분류(도시·관리·농림·자연환경보전) 중 도시지역만 4개 중분류(주거·상업·공업·녹지) 를 가지며 나머지는 세분화가 다름
• 건폐율·용적률은 "법률상 최대한도" 프레임으로만 접근 — 조례가 정하는 실제 수치는 이 원고에서 다루지 않음(누락이 아니라 고변동 리스크 회피)

📌 핵심 정리

1) 용도지역 vs 용도지구 vs 용도구역 — 성격 구분

2) 용도지역 4대 분류

3) 용도지구 주요 종류(예시 나열형 — 사례형 대비)

• 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구

4) 용도구역 종류 — 기존 4대 + 🆕 2026 개정 신설 3구역

5) 건폐율·용적률 — 접근 원칙만 (구체 수치 미제시)

• 건폐율 = 대지면적 대비 건축면적 비율, 용적률 = 대지면적 대비 연면적 비율(지상층 기준, 지하층·부속용도 주차장 등은 제외)이라는 정의와 계산 개념만 확정 사실
• 용도지역별 구체적 상한 수치(예: 주거지역 몇 %)는 국토계획법 시행령이 범위를 정하고 그 범위 내에서 조례가 확정하므로, 시험에서 구체 숫자가 나오면 "그 지역 조례 기준"이라는 전제가 있어야 함 — 전국 공통 고정값처럼 암기하는 것은 위험

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "한 토지에 용도지구도 용도지역처럼 1개만 지정될 수 있다" (X) — 용도지구·용도구역은 중복 지정이 가능하다. 1개만 지정되는 것은 용도지역뿐이다.
2. "자연환경보전지역도 도시지역처럼 주거·상업 등으로 세분된다" (X) — 세분화는 도시지역(4개)과 관리지역(3개) 에만 있고, 농림지역·자연환경보전지역은 세분 없음.
3. "용적률 계산 시 지하층 면적도 포함된다" (X) — 용적률은 원칙적으로 지상층 연면적만 기준으로 하며 지하층, 지상층 부속용도 주차장 면적 등은 제외한다.
4. 🆕 2026 개정 "도시혁신구역은 용도지구다" (X) — 도시혁신구역·복합용도구역·입체복합구역은 용도구역으로 신설된 것이지 용도지구가 아니다. 명칭에 이끌려 지구/구역을 헷갈리는 함정.

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• 도시·군계획시설은 도시·군관리계획으로 결정되어야 설치 가능하고, 장기간 미집행 시 실효되는 제도가 있다는 것이 핵심 골격(①-1 단원의 "관리계획=구속적 계획" 개념과 직결)
• 지구단위계획은 양립 가능한 개념(용도지역·지구·구역 지정과 별개로, 특정 구역을 체계적·계획적으로 관리하기 위한 상세 계획) — 지정 자체가 새로운 용도지역을 만드는 것이 아님
• 개발행위허가는 건축물 건축, 토지형질변경, 토석 채취, 토지분할, 물건 적치 등 나열된 행위에 대해 허가권자의 허가를 받아야 하는 제도

📌 핵심 정리

1) 도시·군계획시설 결정과 실효

기산일 주의: 2000.7.2 이후 결정·고시된 시설은 그 결정·고시일을 기산일로 한다(그 이전 결정분은 별도 경과규정 적용 — 이 원고에서는 다루지 않음).

2) 지구단위계획의 위상

3) 개발행위허가 — 대상 행위 5가지 유형

4) 개발행위허가권자

• 원칙: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수
• 일정 규모 이상 등 예외적으로 국토부장관·도지사가 관여하는 경우가 있으나 세부 기준은 이 원고에서 다루지 않음

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. 🆕 2026 개정 "도시·군계획시설로 결정되면 영구히 효력을 유지하며 실효되지 않는다" (X) — 고시일부터 20년이 지날 때까지 시설 설치사업이 시행되지 않으면 20년이 되는 날의 다음날 그 결정의 효력을 상실한다(국토계획법 제48조제1항).
2. "지구단위계획구역으로 지정되면 기존 용도지역 지정은 무효가 된다" (X) — 지구단위계획은 용도지역을 대체하지 않고 그 위에 상세 규율을 추가하는 것이다.
3. "경작을 위한 토지 형질변경도 예외 없이 개발행위허가 대상이다" (X) — 경작을 위한 형질변경 등 일부는 허가 대상에서 제외되는 예외가 있다(세부 요건은 이 원고에서 다루지 않음).
4. "토지분할은 개발행위허가 대상이 아니다" (X) — 관계법령상 인허가 없이 하는 토지분할은 개발행위허가 대상에 포함된다.

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• 도시개발법은 "구역 지정 → 개발계획 수립 → 실시계획 인가 → 사업 시행"의 4단계 절차가 골격이며, 이 순서를 바꿔치기하는 지문이 단골 함정
• 사업 시행방식은 크게 수용 또는 사용방식과 환지방식, 그리고 이를 혼용하는 혼용방식으로 나뉨
• 환지방식은 "토지 소유자에게 종전 토지 대신 개발 후 토지(환지)를 재배분"하는 방식이라는 개념이 핵심(도시정비법의 재개발·재건축과 구조적으로 유사하나 별개 법률)

📌 핵심 정리

1) 사업 절차 4단계

2) 시행방식 3가지

3) 시행자 유형(대표 예시)

• 국가·지방자치단체, 공공기관(LH 등), 지방공사
• 토지 소유자 또는 토지 소유자가 설립한 조합
• 그 밖에 법령이 정하는 민관공동출자법인 등

4) 환지방식의 핵심 개념어

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "실시계획 인가 후에 개발계획을 수립한다" (X) — 순서는 구역 지정 → 개발계획 수립 → 실시계획 인가이다. 개발계획 수립이 실시계획 인가보다 선행한다.
2. "환지방식은 토지를 전부 수용해서 개발하는 방식이다" (X) — 환지방식은 수용을 최소화하고 종전 소유자에게 개발 후 토지를 재배분하는 방식이며, 전면 수용은 수용 또는 사용방식의 특징이다.
3. "도시개발구역은 국가와 지방자치단체만 지정할 수 있다" (X) — 지정권자는 시·도지사, 대도시 시장, 일정 경우 국토부장관 등이며, "시행자"와 "지정권자"의 개념을 혼동하지 않아야 한다.
4. "토지 소유자는 도시개발사업의 시행자가 될 수 없다" (X) — 토지 소유자 본인 또는 토지 소유자가 설립한 조합도 시행자가 될 수 있다.

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• 정비사업 절차는 "기본계획 → 정비계획 수립/정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립인가 → 사업시행계획인가 → 관리처분계획인가 → 착공·준공 → 이전고시·청산" 순서 — 이 순서 자체가 출제 단골
• 🆕 2026 개정 재건축사업은 사업시행 전 재건축진단(2025.6.4 시행 전 명칭: 안전진단)을 거쳐야 함 — 명칭이 바뀐 시점 이후 시험이므로 "재건축진단"이 정답
• 🆕 2026 개정 재건축 조합설립 동의 요건이 2025.5.1 시행으로 75%→70%로 완화됨 — "옛 수치(75%)가 여전히 맞다"는 지문이 함정으로 나올 가능성 높음

📌 핵심 정리

1) 정비사업 절차 순서(재건축·재개발 공통 골격)

2) 기본계획 vs 정비계획 — 성격 구분

3) 🆕 2026 개정 재건축진단(구 안전진단) — 명칭 변경(2025.6.4 시행)

4) 🆕 2026 개정 재건축 조합설립 동의 요건 완화(2025.5.1 시행)

5) 🆕 2026 개정 복리시설 소유자 동의 요건 완화

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "안전진단은 재개발사업에도 적용되는 절차다" (X) — 이 절차(현 재건축진단)는 재건축사업에만 적용되며, 재개발사업에는 해당 절차 자체가 없다.
2. 🆕 2026 개정 "안전진단이라는 명칭이 현재도 정식 법령 용어다" (X) — 2025.6.4 시행 개정으로 재건축진단으로 명칭이 변경되었다. 시험일(2026.10.31) 기준 정식 명칭은 재건축진단이다.
3. 🆕 2026 개정 "재건축 조합설립 동의 요건은 여전히 75% 이상이다" (X) — 2025.5.1 시행 개정으로 70% 이상으로 완화되었다. 옛 수치(75%)를 그대로 제시하는 지문에 주의.
4. "정비계획과 기본계획은 같은 단위의 계획이다" (X) — 기본계획은 시 전체 단위 종합계획, 정비계획은 개별 구역 단위 구체 계획으로 위계가 다르다.
5. "조합설립인가 이후에 추진위원회를 구성한다" (X) — 순서가 반대다. 추진위원회 구성이 먼저이고, 그 다음 조합설립인가를 받는다.
6. 🆕 2026 개정 "복리시설 소유자 동의 요건은 종전과 같이 1/2 이상이다" (X) — 대통령령으로 정하는 복리시설에 대해서는 소유자의 1/3 이상으로 완화되었다(동별 구분소유자 일반 기준과는 별개의 완화 규정).

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• 건축법은 이번 원고에서 숫자 암기 과목이 아니라 "구조 판단 과목"으로 접근 — "허가 대상인가 신고 대상인가", "용도변경 시 허가·신고·기재사항변경 중 무엇인가"라는 분류 구조가 핵심
• 건축허가와 건축신고는 규모·용도에 따라 나뉘는 이원 구조이며, 구체적 규모 기준(연면적 몇 ㎡ 이상 등)은 이 원고에서 다루지 않음(고변동 리스크 회피)
• 용도변경은 시설군 개념을 이해하는 게 핵심 — 상위 시설군으로 변경 시 허가, 하위 시설군으로 변경 시 신고, 같은 시설군 내 변경 시 건축물대장 기재사항 변경 신청

📌 핵심 정리

1) 건축허가 vs 건축신고 — 구조적 구분

허가 대상과 신고 대상을 가르는 구체적 규모 기준(연면적·층수 등)은 시행령 개정이 잦은 영역이라 이 원고에서 수치를 제시하지 않음.

2) 용도변경 — 시설군 체계

시설군의 구체적 분류(자동차 관련 시설군, 산업 등 시설군, 전기통신시설군 등 총 9개 시설군의 세부 소속 용도)는 이 원고에서 전체 나열하지 않음(구조 이해에 집중, 세부 암기는 별도).

3) 대지의 조경·공개공지·도로 접함 — 원칙만

4) 건축위원회 심의

• 건축허가 과정에서 일정 규모 이상이거나 특수한 구조·형태의 건축물은 건축위원회 심의를 거쳐야 하는 경우가 있음(허가 전 절차로서 존재한다는 구조만 확정)

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "건축신고 대상 건축물도 반드시 허가권자의 사전 심사(허가)를 받아야 한다" (X) — 신고 대상은 신고만으로 허가를 받은 것으로 간주되어 별도의 허가 절차를 거치지 않는다.
2. "상위 시설군에서 하위 시설군으로 용도를 변경할 때도 허가를 받아야 한다" (X) — 하위 시설군으로 이동(규제 완화 방향)은 신고 대상이고, 허가가 필요한 것은 반대로 하위→상위(규제 강화 방향) 이동이다. 방향을 바꿔치기하는 지문이 단골.
3. "같은 시설군 내에서 세부 용도만 바뀌어도 건축허가를 다시 받아야 한다" (X) — 이 경우는 건축물대장 기재사항 변경 신청만으로 처리된다(허가·신고보다 간이한 절차).
4. "조경·공개공지 의무는 모든 건축물에 예외 없이 적용된다" (X) — 일정 규모·용도 이상에만 적용되는 의무이며, 소규모 건축물 등은 적용 대상에서 제외되는 경우가 있다(세부 기준은 이 원고에서 다루지 않음).

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• 주택법의 핵심 골격은 "사업계획승인 → 착공 → 사용검사 → 공급"의 흐름이며, 사업계획승인권자는 사업 규모에 따라 국토부장관·시·도지사·시장/군수/구청장으로 분화된다는 것이 핵심
• 🆕 2026 개정 "소형주택"이라는 용어는 더 이상 정식 명칭이 아니다 — 2025.1.21 시행 개정으로 "아파트형주택" 으로 명칭이 바뀌었고, 전용면적 상한도 60㎡ 이하 → 85㎡(국민주택규모) 이하로 상향됨(상한이 없어진 것이 아니라 더 넓어진 것)
• 주택 공급 구조는 분양가상한제·전매제한·청약(입주자저축) 등 여러 제도가 얽혀 있으나, 이 원고에서는 제도의 존재와 목적만 확정하고 구체 요율·기간 수치는 다루지 않음

📌 핵심 정리

1) 사업계획승인 절차 흐름

2) 사업계획승인권자 — 규모별 분화

구체적인 세대수 기준(몇 세대 이상)은 시행령 위임 사항이며 개정 빈도가 높아 이 원고에서 수치를 제시하지 않음.

3) 🆕 2026 개정 아파트형주택(구 소형주택) — 명칭·규모 상한 변경(2025.1.21 시행)

이 변경은 시행령 개정 사항으로, 명칭·규모 상한이 함께 바뀐 것이 특징 — 둘 중 하나만 바뀐 것으로 잘못 서술하지 않도록 주의. "제한이 삭제되어 상한이 아예 없어졌다"는 서술은 오류이며, 정확히는 "60㎡ 상한이 85㎡ 상한으로 상향"된 것이다.

4) 주택 공급 관련 제도(개념만)

구체적인 상한액 산정 방식, 전매제한 기간, 청약 순위 요건 등은 시행령·고시 위임 사항이 많고 지역별로도 달라 이 원고에서는 다루지 않음(누락이 아니라 고변동 리스크 회피).

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. 🆕 2026 개정 "소형주택은 여전히 전용면적 60㎡ 이하로 제한된다" (X) — 2025.1.21 시행 개정으로 명칭이 아파트형주택으로 바뀌고 전용면적 상한도 85㎡ 이하로 상향되었다. 옛 명칭·옛 상한을 그대로 제시하는 지문에 주의.
2. 🆕 2026 개정 "전용면적 제한이 삭제되어 아파트형주택은 면적 상한이 아예 없다" (X) — 60㎡라는 옛 상한이 삭제된 것은 맞지만, 85㎡라는 새 상한이 생긴 것이지 상한 자체가 사라진 것이 아니다. "삭제=무제한"으로 착각하기 쉬운 함정.
3. "모든 주택건설사업은 시장·군수의 승인만으로 시행할 수 있다" (X) — 사업 규모에 따라 국토교통부장관이 승인권자가 되는 경우도 있다.
4. "사용검사를 받기 전에도 입주자는 자유롭게 입주할 수 있다" (X) — 원칙적으로 사용검사를 받아야 입주가 가능하다.
5. "전매제한과 분양가상한제는 같은 제도의 다른 이름일 뿐이다" (X) — 전매제한은 재판매 시점 규제, 분양가상한제는 최초 분양가 자체를 규제하는 것으로 목적과 작동 시점이 다르다.

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• 한국 등기부에는 공신력이 인정되지 않음 — 등기를 믿고 거래해도 그 등기가 실체관계와 다르면 보호 안 될 수 있다는 뜻(이게 2차 공시법 최빈출 함정)
• 등기 신청은 원칙 공동신청주의(등기권리자+등기의무자가 함께) — 상속·판결·소유권보존등기 등은 단독신청 예외
• 자체 실측 기준, 이 영역(등기법+공간정보법)은 3년간 실질 개정 합계 2건뿐인 2차 전체에서 가장 안정적인 영역

📌 핵심 정리

1) 등기부의 구성

• 1부동산 1등기기록 원칙 — 하나의 부동산에는 원칙적으로 등기기록이 하나

2) 등기의 효력 — 공신력은 없음

3) 등기 신청 — 공동신청주의 원칙

4) 지적(공간정보법) 핵심

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "등기에는 공신력이 인정되어, 등기를 믿고 거래한 자는 항상 보호된다" (X) — 한국 등기부는 공신력이 인정되지 않는다. 등기를 믿었어도 실제 권리관계와 다르면 원칙적으로 보호 안 됨(다만 부동산등기특별조치법 등 예외적 보호 장치는 별개).
2. "이 과목만 따로 40점 이상 받아야 과락을 면한다" (X) — 부동산세법과 합쳐진 40문항 전체를 기준으로 과락을 판정한다(위 구조적 주의사항 참고).
3. "모든 등기는 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청해야 한다" (X) — 원칙은 공동신청이지만, 상속·판결·소유권보존등기는 단독신청이 가능하다.
4. "등기부의 추정력은 공신력과 같은 의미다" (X) — 추정력(다투는 쪽이 반증할 때까지 등기대로 추정)과 공신력(등기를 믿은 제3자를 실체관계와 무관하게 보호)은 서로 다른 개념이며, 한국은 추정력만 인정하고 공신력은 인정하지 않는다.

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• 등기 종류는 내용별(보존·설정·이전·변경·말소)로 구분 — 특히 보존등기는 소유권만 가능(제한물권은 보존등기 대상 아님)
• 등기관은 형식적 심사권한만 있음 — 신청서·첨부서류·등기부만으로 심사하고, 실체 권리관계까지 조사할 실질적 심사권은 없음
• 각하사유는 부동산등기법에 제한적·열거적으로 규정 — "등기관 재량으로 다른 이유를 붙여 각하할 수 있다"가 함정

📌 핵심 정리

1) 등기의 종류(내용별)

2) 등기관의 심사권한 — 형식적 심사주의

3) 등기신청의 각하 — 제한적 열거

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "저당권도 처음 설정할 때는 보존등기를 한다" (X) — 보존등기는 소유권만 대상이다. 저당권 등 제한물권을 처음 기록하는 것은 설정등기다.
2. "등기관은 등기신청의 실체적 권리관계가 진실한지까지 실질적으로 조사해야 한다" (X) — 등기관은 형식적 심사권한만 있고, 실체관계 진위를 조사할 실질적 심사권한은 없다.
3. "등기관은 법에 열거되지 않은 사유라도 부적절하다고 판단하면 각하할 수 있다" (X) — 각하사유는 제한적·열거적으로 규정되어 있어, 그 외 사유로는 각하할 수 없다.
4. "가등기는 그 자체로 완전한 물권변동의 효력이 있다" (X) — 가등기는 청구권을 보전하는 예비등기일 뿐, 그 자체로 물권변동 효력은 없다. 다만 이후 본등기를 하면 순위가 가등기 시점으로 소급된다(순위보전 효력).

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• 대지권등기를 하면 토지 등기기록에도 "그 권리가 대지권이라는 뜻"을 기록 — 이 이후로는 건물과 토지가 분리 처분되지 않도록 공시하는 효과
• 신탁등기를 하면 신탁원부를 작성 — 신탁원부에는 위탁자·수탁자·수익자의 성명·주소가 기록됨(중개실무상 확인·설명 근거자료로 요구 가능한 서류)
• 대지권의 변경·소멸 시, 구분건물 소유자는 다른 구분건물 소유자를 대위하여 등기 신청 가능 — 전원 동의 없이도 절차 진행 가능하게 하는 장치

📌 핵심 정리

1) 대지권등기 — 건물·토지 일체화 공시

2) 신탁등기와 신탁원부

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "대지권등기는 구분건물의 등기기록에만 기록하면 충분하다" (X) — 토지(대지) 등기기록에도 대지권이라는 뜻을 기록해야 한다. 건물 쪽만 기록하는 게 아니다.
2. "대지권이 등기되어도 전유부분과 대지사용권은 각각 자유롭게 별도로 처분할 수 있다" (X) — 대지권등기의 취지는 분리처분금지를 공시하는 데 있다. 원칙적으로 일체로 처분해야 한다.
3. "신탁등기의 상세 내용(위탁자·수탁자·수익자)은 등기기록에 직접 전부 기록된다" (X) — 등기기록에는 신탁원부 번호만 기록되고, 상세 내용은 별도의 신탁원부에 기록·보관된다.
4. "대지권 변경등기는 반드시 모든 구분건물 소유자 전원의 동의를 받아야만 신청할 수 있다" (X) — 구분건물 소유권 등기명의인은 다른 구분건물 소유권 등기명의인을 대위하여 신청할 수 있어, 전원의 개별 동의 없이도 절차 진행이 가능하다.

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• 지적공부는 7종: 대장 4종(토지대장·임야대장·공유지연명부·대지권등록부) + 도면 2종(지적도·임야도) + 경계점좌표등록부
• "면적"은 대장에만, "경계"는 도면에만, "좌표"는 경계점좌표등록부에만 — 서로 겹치지 않는 배타적 기재사항이 최빈출 함정
• 지목은 28종이며, 부호는 원칙 첫 글자를 쓰되 공장용지(장)·주차장(차)·하천(천)·유원지(원) 4개만 둘째 글자를 사용

📌 핵심 정리

1) 지적공부 7종 분류

• 배타적 원칙: 면적(대장 전용) / 경계(도면 전용) / 좌표(경계점좌표등록부 전용) — 하나의 공부에 세 가지가 동시에 다 들어가지 않음

2) 지목 28종과 부호 표기 원칙

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "경계점좌표등록부에도 면적이 기재된다" (X) — 면적은 토지대장·임야대장(대장류)에만 기재된다. 경계점좌표등록부는 좌표를 기재하는 공부다.
2. "지적도·임야도에는 토지의 면적이 직접 기재되어 있다" (X) — 도면에는 경계가 표시되고, 면적은 대장에서 확인해야 한다.
3. "지목의 부호는 모두 예외 없이 지목명의 첫 글자를 사용한다" (X) — 공장용지·주차장·하천·유원지 4개는 둘째 글자를 부호로 사용한다(장·차·천·원).
4. "주차장의 지목 부호는 '주'이다" (X) — 주차장은 예외 4종 중 하나로, 부호는 둘째 글자인 "차"다.

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• 신규등록·등록전환·분할·합병·지목변경 5가지 전부 "사유 발생일로부터 60일 이내" 신청 — 예외 없이 동일 기한이라 오히려 "다르다"는 지문이 함정
• 신청 접수처는 지적소관청(등기소가 아님) — 등기 신청은 등기소, 토지이동 신청은 지적소관청으로 관할이 분리
• 토지의 이동은 사실관계(면적·경계·지목 등)의 변화를 다루는 절차 — 권리관계 변동을 다루는 등기와는 별개 시스템(단, 이동 후 지적소관청이 등기소에 등기촉탁하는 연계는 있음)

📌 핵심 정리

1) 토지의 이동 5유형과 신청기한

2) 신청·관할 구조

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "신규등록·등록전환·분할·합병·지목변경은 신청기한이 서로 다르다" (X) — 5가지 전부 사유 발생일로부터 60일 이내로 동일하다. "유형별로 기한이 다르다"는 지문이 최빈출 함정.
2. "토지의 이동은 등기소에 신청한다" (X) — 토지이동 신청은 지적소관청에 한다. 등기소는 권리관계 등기를 담당하는 별개 기관이다.
3. "등록전환은 토지대장에 등록된 토지를 임야대장으로 옮기는 것이다" (X) — 등록전환은 임야대장 → 토지대장 방향이다(반대 아님). 임야가 대지 등으로 개발될 때 주로 발생.
4. "토지의 이동 결과는 등기부에 자동으로 아무 절차 없이 반영된다" (X) — 지적소관청이 필요한 경우 등기소에 등기를 촉탁하는 절차를 통해 연계되는 것이지, 자동 반영이 아니다.

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• 지적측량 결과에 다툼이 있으면 지방지적위원회(1차, 시·도)에 적부심사 → 불복 시 중앙지적위원회(2차, 국토교통부)에 재심사 — 등기 불복(이의신청)과는 별개의 독자적 구제 절차
• 재심사 청구기한은 의결서 수령일로부터 90일 이내 — 최초 적부심사 청구는 시·도지사를 거쳐 지방지적위원회로
• 지적측량은 기초측량(지적기준점 설치 등)과 세부측량(경계·면적 확정, 분할·등록전환·신규등록 측량 등)으로 대별 — 토지이동(③-5)의 각 신청에는 대부분 세부측량이 선행됨

📌 핵심 정리

1) 지적측량의 구분

2) 🆕 2026 개정 축척변경 절차 — 정족수 확정

3) 지적측량 적부심사 절차 — 2단계 구제

4) 청구권자

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "지적측량 결과에 대한 다툼은 처음부터 중앙지적위원회에 청구한다" (X) — 1차는 지방지적위원회(시·도지사를 거쳐 청구)이고, 그 의결에 불복할 때 비로소 중앙지적위원회에 재심사를 청구한다.
2. "지적측량 적부심사와 재심사의 청구기한은 동일하게 30일이다" (X) — 시·도지사의 조사·회부 기한이 30일이고, 지방지적위원회 의결에 대한 재심사 청구기한은 90일로 서로 다른 숫자다.
3. "지적측량수행자는 적부심사를 청구할 수 없고 토지소유자만 청구할 수 있다" (X) — 토지소유자·이해관계인 외에 지적측량수행자도 청구할 수 있다.
4. "모든 지적측량은 세부측량 한 종류로만 이루어진다" (X) — 지적측량은 크게 기초측량(기준점 설치)과 세부측량(경계·면적 확정)으로 나뉘며, 세부측량 안에도 여러 하위 유형이 있다.
5. 🆕 2026 개정 "축척변경은 토지소유자 과반수 동의만 있으면 시행할 수 있다" (X) — 동의 요건은 3분의 2 이상이다. 과반수(1/2 초과)와 혼동하지 않도록 주의.
6. 🆕 2026 개정 "축척변경위원회는 전원 공무원으로 구성된다" (X) — 위원 1/2 이상을 토지소유자로 구성해야 한다.

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• 부동산 세금 4대 세목은 취득세(지방세·취득시 1회) / 재산세(지방세·보유·매년) / 종합부동산세(국세·보유·매년) / 양도소득세(국세·처분시 차익) — 국세/지방세와 부과시점을 함께 기억해야 함
• 재산세·종합부동산세는 모두 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 소유자에게 부과 — 6월 2일에 팔아도 그해 세금은 판 사람이 낸다는 뜻
• 세율·기준금액은 자주 바뀌므로 이 요약에서 구체 숫자는 의도적으로 비워둠 — 배포 전 반드시 최신 공고 대조

📌 핵심 정리

1) 부동산 세목 4종 — 국세/지방세, 부과시점

2) 재산세·종합부동산세의 과세기준일

3) 종합부동산세의 성격

4) 양도소득세 — 1세대 1주택 비과세

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "6월 1일 이후 부동산을 팔면 그해 재산세는 매수인이 낸다" (X) — 과세기준일(6월 1일) 현재 소유자가 그해분을 부담한다. 매도인이 6월 1일 당시 소유자였다면 매도인이 낸다.
2. "양도소득세는 지방세다" (X) — 양도소득세는 국세다. 취득세·재산세만 지방세.
3. "이 과목(세법)만 따로 40점 이상 받아야 과락을 면한다" (X) — 부동산공시법과 합쳐진 40문항 전체 기준으로 과락을 판정한다.
4. "1세대 1주택이면 보유기간과 무관하게 항상 비과세다" (X) — 일정한 보유(및 경우에 따라 거주) 요건을 충족해야 하며, 무조건적 비과세가 아니다. 구체 요건은 조정대상지역 여부 등에 따라 달라지므로 최신 기준 확인이 필요하다.

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• 취득세 신고납부기한은 원칙 취득일로부터 60일, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(상속인 중 재외국민·외국인이 있으면 9개월로 연장) — 상속만 예외적으로 기한이 길다는 게 핵심
• 과세표준은 원칙 실제 취득가액(사실상 취득가격) — 신고가액이 없거나 시가표준액보다 낮으면 시가표준액 적용
• 기한을 하루만 넘겨도 무신고가산세(최대 20%)가 붙음 — "하루 정도는 봐준다"가 함정

📌 핵심 정리

1) 신고납부기한

2) 과세표준

3) 취득의 개념 — 상속

4) 미신고 시 가산세

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "상속으로 인한 취득도 다른 취득과 마찬가지로 60일 이내 신고해야 한다" (X) — 상속은 예외적으로 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월로 기한이 더 길다.
2. "신고가액이 시가표준액보다 낮으면 신고가액을 그대로 과세표준으로 인정한다" (X) — 신고가액이 없거나 시가표준액보다 낮으면 시가표준액을 과세표준으로 한다.
3. "신고기한을 하루 이틀 넘겨도 실무상 가산세가 붙지 않는다" (X) — 기한을 넘기면 즉시 신고불성실가산세(1개월 이내 10%, 이후 최대 20%)와 납부불성실가산세가 부과된다.
4. "공동상속의 경우 상속인 전원이 취득물건 전체에 대해 공동으로 취득세를 신고한다" (X) — 각 상속인이 자신이 상속받는 부분을 개별적으로 취득한 것으로 본다.

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• 과세기준일은 매년 6월 1일 — 그날 현재 사실상 소유자가 그해분 전체를 부담(이미 ③-7 조세총론에서 다룬 원칙의 세부판)
• 물건별로 납기가 다름: 토지=9월, 건축물=7월, 주택=7월+9월(반씩 분할), 선박·항공기=7월
• 세액이 크면 분할납부(250만원 초과 시 일부를 3개월 내 분할)와 물납(1천만원 초과 시, 관할구역 내 부동산으로만) 제도 有

📌 핵심 정리

1) 과세기준일과 납세의무자

2) 물건별 납기

3) 물납·분할납부

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "주택 재산세는 다른 물건처럼 한 번에 7월에 전액 부과된다" (X) — 주택은 산출세액을 반으로 나눠 7월과 9월 두 번에 걸쳐 부과·납부한다(토지·건축물은 각각 1회).
2. "토지 재산세 납기는 건축물과 같은 7월이다" (X) — 토지는 9월, 건축물은 7월로 서로 다르다.
3. "재산세는 세액과 무관하게 물납이 항상 가능하다" (X) — 물납은 납부세액이 1천만원을 초과할 때만 신청 가능하며, 그마저도 관할구역 내 부동산으로만 허용된다.
4. "분할납부는 어느 지자체의 부동산으로도 세액을 대신 낼 수 있는 제도다" (X) — 이는 분할납부가 아니라 물납에 대한 설명이며, 물납조차 관할구역 내 부동산으로 한정된다. 분할납부는 현금 납부를 시기만 나누는 것이다.

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• 종부세 과세기준일도 재산세와 동일하게 매년 6월 1일 — 별도 기준일이 있는 게 아니라 재산세와 동일한 날을 그대로 씀
• 원칙은 정부부과(관할세무서장이 결정·부과) 방식이지만, 납세의무자가 원하면 신고납부를 선택할 수 있음 — 둘 다 같은 기간(12월 1일~12월 15일)에 이루어짐
• 세액 계산 시 이미 낸 재산세액을 공제해 이중과세를 조정 — "재산세와 종부세를 완전히 별개로 전액씩 낸다"가 함정

📌 핵심 정리

1) 과세기준일·납세의무자

2) 부과징수 vs 신고납부 — 선택제이지만 기간은 동일

3) 세액 계산 구조 — 재산세 이중과세 조정

• 같은 부동산에 대해 재산세를 먼저 부과하고, 그 위에 종부세를 얹는 구조이므로 이미 낸 재산세만큼 공제해 이중과세를 막음

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "종합부동산세의 과세기준일은 재산세와 다르게 별도로 정해져 있다" (X) — 종부세 과세기준일도 재산세와 동일하게 매년 6월 1일이다.
2. "종합부동산세는 반드시 신고납부 방식으로만 납부해야 한다" (X) — 원칙은 관할세무서장의 부과징수이고, 납세의무자가 원하면 신고납부를 선택할 수 있는 구조다(강제 아님).
3. "신고납부를 선택하면 부과징수보다 기간이 더 여유롭게 주어진다" (X) — 신고납부를 선택해도 기간은 부과징수와 동일하게 12월 1일~12월 15일이다.
4. "종합부동산세는 재산세와 완전히 별개로 계산되어, 이미 낸 재산세와 무관하게 전액 추가로 부과된다" (X) — 세액 계산 시 이미 부과된 재산세액을 공제하여 이중과세를 조정한다.

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• 양도는 유상 이전만 대상 — 매매·교환·수용·대물변제 등은 과세대상이지만, 증여(무상)는 양도소득세 대상이 아님(증여세 영역)
• 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비, 2007년부터 실지거래가액 기준이 원칙(기준시가는 예외적 보충)
• 신고는 2단계: 예정신고(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내) → 확정신고(다음 해 5월 1일~31일) — 1건만 양도하고 예정신고를 마쳤다면 확정신고는 생략 가능

📌 핵심 정리

1) 양도의 정의와 과세대상

2) 양도차익 계산 구조

3) 신고기한 — 예정신고와 확정신고

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "부동산을 자녀에게 증여해도 양도소득세가 과세된다" (X) — 증여는 무상이전이므로 양도소득세 대상이 아니다(증여세 대상).
2. "양도소득세는 기준시가를 원칙으로 계산한다" (X) — 2007년 이후 실지거래가액이 원칙이고, 기준시가는 실지거래가액 확인이 곤란한 예외적 경우의 보충 수단이다.
3. "예정신고 기한은 확정신고와 마찬가지로 다음 해 5월이다" (X) — 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내로, 확정신고(다음 해 5월)보다 훨씬 이르다.
4. "1건만 양도하고 예정신고를 마쳤어도 반드시 다음 해 5월에 확정신고를 별도로 해야 한다" (X) — 해당 연도에 1건만 양도하고 예정신고를 마쳤다면 확정신고는 생략할 수 있다.

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• 1세대1주택 비과세는 보유기간 2년 이상이 기본 — 단, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유 2년 + 거주 2년 둘 다 요구(조정대상지역이면 거주요건이 추가된다는 게 핵심)
• 보유·거주기간 계산 기준점은 판례·해석상 "최종 1주택이 된 날부터" — 다주택자가 나머지를 처분해 1주택자가 된 시점부터 다시 기산되는 경우가 있다는 뜻
• 미등기 양도는 비과세·감면·장기보유특별공제·기본공제를 전부 배제당하고 🆕 2026 개정 세율 70%(양도소득과세표준의 100분의 70)가 적용 — 등기를 미루는 것이 세제상 가장 불리한 선택

📌 핵심 정리

1) 1세대1주택 비과세 요건

2) 보유·거주기간 기산점

3) 미등기 양도자산의 불이익

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "1세대1주택 비과세는 어느 지역이든 보유기간 2년만 채우면 무조건 적용된다" (X) — 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유 2년 외에 거주 2년까지 추가로 요구된다.
2. "세대주 본인이 근무 형편으로 일시 다른 곳에 거주하면 거주요건이 무조건 깨진다" (X) — 부득이한 사유로 일부 세대원이 일시 퇴거해도, 나머지 세대원이 거주했다면 거주요건을 충족한 것으로 본다.
3. "미등기로 양도해도 1세대1주택 비과세는 그대로 적용받을 수 있다" (X) — 미등기 양도는 1세대1주택 비과세를 포함한 모든 비과세·감면 혜택이 배제된다.
4. "미등기 양도자산도 장기보유특별공제나 기본공제를 정상적으로 적용받는다" (X) — 미등기 양도자산은 장기보유특별공제·기본공제 모두 적용받지 못한다.
5. 🆕 2026 개정 "미등기 양도자산의 세율은 다주택자 중과세율과 같은 수준이다" (X) — 미등기 양도는 70%(소득세법 제104조제1항제10호)로, 일반적인 다주택 중과세율보다도 훨씬 높은 사실상 최고세율이다. 등기를 하지 않는 것 자체가 별도의 강력한 페널티 사유로 취급된다.

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• 4대 세목을 "언제 신고·납부하는가" 기준으로 한 번에 정리하면 헷갈리는 숫자(60일/6개월/9월/7월/12월/5월)가 한눈에 구별됨
• 취득세·양도세는 "사건 발생 후 며칠 이내"형(60일, 2개월), 재산세·종부세는 "매년 특정 달"형(7월·9월, 12월) — 이 두 그룹으로 나눠 외우면 헷갈리지 않음
• 국세/지방세 구분(③-7)과 신고기한(이 단원)을 함께 외워야 실전에서 "이 세목은 언제, 어디에 내는가" 복합문제에 대응 가능

📌 핵심 정리

1) 4대 세목 신고·납부기한 종합비교

2) "사건 발생형" vs "특정월 정기형" 2대 그룹

3) 과세기준일 공유 — 재산세·종부세만 해당

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "취득세도 재산세처럼 매년 정해진 달에 한 번 신고한다" (X) — 취득세는 취득이라는 사건이 생길 때마다 60일 이내 신고하는 사건 발생형이다. 매년 정기적으로 신고하는 세목이 아니다.
2. "양도소득세의 예정신고와 확정신고 기한은 같은 시기다" (X) — 예정신고는 양도 직후(그달 말일+2개월), 확정신고는 다음 해 5월로 시기가 크게 다르다.
3. "종합부동산세는 재산세와 과세기준일이 다르다" (X) — 둘 다 매년 6월 1일로 동일하다.
4. "국세는 모두 정기형(특정월)이고 지방세는 모두 사건발생형이다" (X) — 취득세(지방세)는 사건발생형, 종부세(국세)는 정기형이라 국세/지방세 구분과 사건발생형/정기형 구분은 서로 다른 축이다(교차하지 일치하지 않음).

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• 소액임차인 최우선변제 기준(서울 1억6,500만원 이하 → 5,500만원 등)은 2023.2.21. 시행 대통령령 제33254호가 2026년 9월 현재도 최신·유효 — 그 이후 추가 개정은 조정위원회 조직 변경 등 다른 조문만 건드렸을 뿐, 이 기준금액 자체는 안 바뀜
• 계약갱신요구권은 만료 6개월~2개월 전, 묵시적 갱신 통지는 임대인 6개월~2개월 전 / 임차인 2개월 전까지 — 끝 시점이 둘 다 "2개월"로 같아서 헷갈리기 쉬움(뒤에 나올 상가임대차법은 "1개월"이라 다름)
• 임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았을 때만 신청 가능 — 등기를 마치면 이사를 가도 대항력·우선변제권이 유지되는 게 핵심

📌 핵심 정리

1) 최우선변제권 — 지역별 기준금액·최우선변제액 (원본 3) 대체)

• 근거: 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조, 2023.2.21. 시행 (대통령령 제33254호) — 이 기준이 2026년 9월 현재도 최신
• 주의: 기준 시점은 "계약일"이 아니라 "담보물권(근저당권 등) 설정일" — 2023.2.21. 이후 설정된 담보물권이 있는 주택부터 이 기준이 적용됨. 그 이전에 이미 설정된 담보물권이 있으면 종전 기준(더 낮은 금액) 적용
• 최우선변제액 합계가 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1을 초과할 수 없음 — 초과분은 못 받음
• 출처: 법제처 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조(소액임차인 범위·최우선변제 기준)

2) 계약갱신요구권 행사기간 (원본 4) 대체)

• 출처: 법제처 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

3) 전월세상한제 (원본 5) 대체)

• 출처: 법제처 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)

4) 묵시적 갱신 통지기간 (원본 6) 대체)

• 출처: 법제처 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)

5) 임차권등기명령 (신규 소단원)

• 출처: 법제처 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)

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1. "소액임차인 기준금액은 계약 체결일을 기준으로 판단한다" (X) — 담보물권(근저당) 설정일 기준. 계약일이 아무리 최신이어도, 그 집에 이미 오래된 근저당이 있으면 옛날 기준금액이 적용된다.
2. "전월세상한 5%는 지자체 조례로 더 올릴 수도 있다" (X) — 조례는 하향 조정만 가능. 5%를 초과하는 방향으로는 조례로도 못 올린다.
3. "임차권등기를 마치면 그 집에서 이사 나가는 순간 대항력을 잃는다" (X) — 오히려 반대. 임차권등기명령 제도의 존재 이유가 "이사 가도 대항력·우선변제권을 유지"시켜 주는 것이다.
4. "임대차 기간 중에도 보증금을 안 주면 바로 임차권등기명령을 신청할 수 있다" (X) — 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후에만 신청 가능. 존속 중에는 신청 대상이 아니다.
5. "묵시적 갱신 시 임대인·임차인 통지기간이 똑같이 6개월~2개월이다" (X, 함정) — 임대인만 6개월~2개월 전 기간 제한이 있고, 임차인은 2개월 전까지만 지키면 된다(임대인 쪽 "6개월"이 임차인에게는 없음).

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• 환산보증금 기준액(서울 9억원 등)은 2019.4.2. 개정 시행령이 2026년 9월 현재도 최신 — 여러 2025년 시점 자료가 "현재 기준"으로 동일 수치를 계속 인용하고, 그 이후 개정 보도도 확인되지 않음
• 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년까지, 행사 자체는 만료 6개월~1개월 전 사이 — 주택임대차법(6개월~2개월)과 끝 시점이 다르다는 게 핵심 함정
• 차임증액상한 5%는 환산보증금 이하일 때만 적용 — 환산보증금 초과 시에는 이 5% 상한 자체가 적용 안 되고, 경제사정 등을 고려해 별도 협의(제10조의2)로 정함

📌 핵심 정리

1) 환산보증금 지역별 기준액 (원본 1) 대체)

• 근거: 상가건물임대차보호법 시행령 제2조, 대통령령 제29671호(2019.4.2. 공포, 공포한 날부터 시행) — 2026년 9월 현재도 최신으로 확인
• 환산보증금 계산식: 보증금 + (월차임 × 100)
• 출처: 법제처 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위·환산보증금)

2) 계약갱신요구권 — 전체기간·행사시기 (원본 2) 대체)

• 주의: 주택임대차법의 계약갱신요구권 행사기간은 "6개월~2개월 전"인데, 상가임대차법은 "6개월~1개월 전"으로 끝 시점이 다름
• 출처: 법제처 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

3) 차임증액상한 비율 (신규)

• 출처: 법제처 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)·시행령 제4조

4) 묵시적 갱신 통지기간 (신규)

• 출처: 법제처 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항·제5항

5) 임차권등기명령 (신규 소단원)

• 출처: 법제처 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법(임차권등기명령 규정 유무), 주택임대차보호법 제3조의3

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "계약갱신요구권 행사기간은 주택임대차법과 상가임대차법 모두 6개월~2개월 전으로 같다" (X) — 주택은 6개월~2개월, 상가는 6개월~1개월. 끝 시점이 다르다.
2. "환산보증금을 초과해도 차임증액 5% 상한은 그대로 적용된다" (X) — 환산보증금 이하일 때만 5% 상한(제11조) 적용. 초과 시에는 상한 없이 경제사정 등을 고려한 별도 청구(제10조의2)로 정한다.
3. "상가임대차법의 묵시적 갱신 존속기간도 주택임대차법처럼 2년이다" (X) — 상가는 1년, 주택은 2년으로 다르다.
4. "상가임대차법에는 묵시적 갱신 시 임차인의 해지 통고에도 기간 제한이 있다" (X) — 임차인은 통지기간 제한 없이 언제든 해지통고 가능하며, 통고 후 3개월이 지나면 효력이 생긴다(임대인 쪽에만 6개월~1개월 제한이 있음).
5. "상가건물임대차보호법에는 임차권등기명령 제도가 없다" (X) — 상가임대차법 제6조에서 준용하고 있어 상가에도 동일하게 존재한다(근거 조문 번호만 다름).

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• 가등기담보법은 금전소비대차로 발생한 채권을 담보할 때만 적용되고(매매대금채권 등은 적용 대상 아님), 절차는 귀속청산만 규정 — 채권자가 목적물을 직접 취득하는 방식만 이 법의 규율 대상
• 채권자는 청산금 평가액을 통지하고 2개월(청산기간)이 지난 후 청산금을 지급해야 소유권 취득
• 후순위권리자에게도 통지 내용이 전달돼야 하고, 청산기간이 지나기 전에 채무자에게 지급한 청산금은 후순위권리자에게 대항 못함

📌 핵심 정리

1) 적용범위와 청산절차 (원본 유지)

2) 귀속청산 vs 처분청산 — 이 법은 귀속청산만 규정

3) 통지에 포함돼야 할 사항

4) 후순위권리자 보호

5) 담보가등기 vs 일반(순위보전) 가등기 — 구별 기준

6) 청산금이 없는 경우의 통지·절차

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "가등기담보법은 처분청산 방식도 명시적으로 규정한다" (X) — 이 법은 귀속청산만 규정한다. 목적물을 제3자에게 매각해 정산하는 처분청산은 이 법의 규율 대상이 아니다.
2. "통지에는 청산금 액수만 밝히면 된다" (X) — 통지에는 청산금 평가액뿐 아니라 담보목적부동산의 평가액과 채권액(원리금·비용 포함)까지 함께 밝혀야 한다.
3. "청산기간이 지나기 전에 채무자에게 청산금을 지급하면 그걸로 절차가 끝난다" (X) — 청산기간 경과 전 지급이나 후순위권리자 통지 없는 지급은 후순위권리자에게 대항하지 못한다.
4. "청산금채권이 압류되면 채권자는 그냥 채무자에게 지급하면 된다" (X) — 압류·가압류된 경우 채권자는 공탁으로 채무를 면할 수 있다는 별도 규정이 있다.
5. "매매예약을 원인으로 한 가등기면 무조건 가등기담보법이 적용된다" (X) — 등기 원인의 형식이 아니라 실질이 채권담보 목적인지로 구별한다. 순수하게 매매로 인한 소유권이전청구권을 보전할 목적이면 순위보전 가등기이고 이 법이 적용되지 않는다.
6. "청산금이 없다고 판단되면 통지 자체를 안 해도 된다" (X) — 청산금이 없는 경우에도 채권자는 그 뜻을 통지해야 하고, 담보목적부동산의 평가액·채권액도 그대로 밝혀야 한다. 통지를 생략할 수 없다.

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• 명의신탁약정은 원칙 무효, 배우자·종중·종교단체는 조세포탈 등 목적 없으면 예외적으로 유효
• 명의신탁은 구조상 2자간 / 3자간(중간생략) / 계약명의신탁 셋으로 나뉘고, 유형마다 소유권이 남는 곳이 다르다
• 계약명의신탁은 매도인이 선의냐 악의냐로 결과가 정반대 — 선의면 수탁자가 소유권 취득, 악의면 매매계약 자체가 무효로 소유권이 매도인에게 남음

📌 핵심 정리

1) 원칙과 예외 (원본 유지)

2) 명의신탁 3가지 유형 비교

3) 유형별 사후 구제 수단

4) 계약명의신탁·매도인 선의 시 부당이득 반환범위

5) 명의신탁 관련 형사처벌·횡령죄 성립 여부

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "명의신탁이면 무조건 신탁자가 소유권을 되찾는다" (X) — 계약명의신탁 + 매도인 선의인 경우, 수탁자가 부동산 소유권을 확정적으로 취득한다. 신탁자는 소유권이 아니라 매수자금 상당액만 부당이득으로 청구할 수 있다.
2. "3자간 명의신탁에서 신탁자는 수탁자를 상대로 직접 소유권이전등기를 청구할 수 있다" (X) — 신탁자와 수탁자 사이엔 직접 청구권이 없다. 신탁자는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 가지고, 매도인이 수탁자에 대해 갖는 권리를 대위행사하는 우회 구조다.
3. "계약명의신탁은 매도인이 선의든 악의든 결과가 같다" (X) — 정반대다. 선의면 수탁자가 소유권 취득, 악의면 매매계약 자체가 무효가 되어 소유권이 매도인에게 남는다.
4. "2자간 명의신탁은 등기만 무효고 신탁약정 자체는 유효하다" (X) — 2자간 명의신탁도 원칙에 따라 약정과 등기 모두 무효다. 등기만 무효라는 서술은 틀렸다.
5. "계약명의신탁·매도인 선의 시 신탁자는 부동산의 시가 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있다" (X) — 신탁자가 청구할 수 있는 건 부동산 시가가 아니라 자신이 제공한 매수자금 상당액뿐이다(대법원 2002다66922). 수탁자가 제3자에게 되팔아 얻은 대금도 청구 대상이 아니다.
6. "수탁자가 명의신탁 부동산을 임의로 처분하면 형사처벌과 별개로 횡령죄도 항상 성립한다" (X) — 종전 판례와 달리, 2021년(2016도18761)·2016년(2014도6992) 전원합의체 판결로 2자간·3자간 명의신탁 모두 현재는 횡령죄가 성립하지 않는다. 다만 부동산실명법 제7조의 형사처벌(신탁자 5년/2억, 수탁자 3년/1억)은 이와 별개로 유효하다.

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• 구분소유권이 성립하려면 구조상 독립성 + 이용상 독립성 둘 다 필요 — 하나만으론 부족
• 공용부분 지분은 원칙적으로 전유부분 면적 비율로 정해지고, 관리단은 별도 설립행위 없이 구분소유자 전원으로 당연 설립
• 정족수는 사안마다 다르다 — 규약 설정·변경·폐지는 4분의3, 재건축 결의는 5분의4(구분소유자·의결권 둘 다 각각 충족)

📌 핵심 정리

1) 구분소유권의 성립과 전유부분·공용부분

2) 공용부분의 지분과 귀속

3) 관리단과 관리인

관리인의 권한과 의무(제25조 제1항 각호)

규약으로 관리인의 대표권을 제한할 수 있으나, 그 제한으로 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.

4) 규약과 재건축 — 정족수 비교

5) 재건축 결의 이후 매도청구 절차(제48조)

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "규약상 공용부분도 등기 없이 당연히 제3자에게 대항할 수 있다" (X) — 구조상 공용부분과 달리, 규약상 공용부분은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있다.
2. "공용부분 지분은 전유부분 개수(호실 수) 비율로 나눈다" (X) — 원칙은 전유부분 면적 비율이다. 개수 비율이 아니다.
3. "관리단은 창립총회 등 별도의 설립 절차를 거쳐야 성립한다" (X) — 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 당연 설립된다. 별도 설립행위가 필요 없다.
4. "규약 변경도 재건축처럼 5분의4 이상이 필요하다" (X) — 규약의 설정·변경·폐지는 4분의3, 재건축 결의만 5분의4다. 숫자를 바꿔서 내는 함정.
5. "관리인은 규약에 정한 행위만 할 수 있다" (X) — 관리인의 권한은 규약에 정한 행위(4호)뿐 아니라, 공용부분 보존행위·관리단집회 결의 집행·비용 청구수령·재판상 대표행위·분쟁조정 조치까지 법정 열거되어 있다(제25조 1항 1~4호).
6. "재건축 결의에 반대한 구분소유자는 회답기간 내 답이 없으면 재건축에 참가한 것으로 본다" (X) — 정반대다. 촉구받은 날부터 2개월 이내 미회답 시 참가하지 않겠다는 뜻으로 간주한다.

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