⚡ 한눈에 보기
- 직접거래 금지: 개업공인중개사등은 중개의뢰인과 직접 거래 당사자가 될 수 없음 — "중개의뢰인 본인 동의가 있으면 가능"이 함정(동의 있어도 금지)
- 쌍방대리 금지: 본인(양쪽 의뢰인)의 허락이 있어도 한 명의 중개사가 매도인·매수인 양쪽을 대리하는 것은 금지
- 금지행위는 거짓·과장 정보 제공, 초과 보수 수수, 투기조장까지 폭넓게 포괄 — "이 정도는 관행이라 괜찮다"는 지문에 주의
📌 핵심 정리
1) 대표 금지행위 유형
| 유형 | 내용 |
|---|---|
| 직접거래 | 중개의뢰인과 개업공인중개사등이 직접 거래당사자가 되는 행위 |
| 쌍방대리 | 한 개업공인중개사가 거래 쌍방을 각각 대리하는 행위(본인 동의 있어도 금지) |
| 거짓 언행 | 중요사항에 관하여 거짓된 언행 등으로 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 |
| 초과보수 수수 | 법정 한도를 초과하는 중개보수·실비를 받는 행위 |
| 투기조장 | 관계 법령에 따라 전매 등이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 투기를 조장하는 행위 |
2) 직접거래 vs 쌍방대리 — 공통점과 함정
| 항목 | 직접거래 | 쌍방대리 |
|---|---|---|
| 본인(의뢰인) 동의로 치유되는가 | 안 됨 — 동의 있어도 금지 | 안 됨 — 동의 있어도 금지 |
| 금지 취지 | 정보 우위를 이용한 사익 추구 방지 | 이해상충 방지(양쪽 이익을 동시에 대변 불가) |
3) 위반 시 제재
| 위반 유형 | 제재 |
|---|---|
| 금지행위 위반(공통) | 형사처벌 대상(행위 유형별로 3년 이하 징역/3천만원 이하 벌금, 또는 1년 이하 징역/1천만원 이하 벌금 등 유형별 차등) |
| 초과보수 수수 | 자격정지·등록취소 대상이 될 수 있음(행정처분 병과 가능) |
🤔 알쏭달쏭 포인트
- "중개의뢰인이 동의하면 개업공인중개사가 직접 거래당사자가 되어도 무방하다" (X) — 의뢰인의 동의 여부와 무관하게 직접거래는 금지된다.
- "거래 양쪽 당사자 모두가 허락하면 한 명의 중개사가 쌍방을 대리해도 된다" (X) — 쌍방대리는 본인의 허락이 있어도 금지된다.
- "중개보수를 법정 한도보다 조금 더 받는 것은 관행상 문제없다" (X) — 한도 초과분은 소액이라도 금지행위이며, 형사처벌·행정처분 대상이 될 수 있다.
- "금지행위 위반의 제재는 모두 동일한 형량이다" (X) — 위반 유형에 따라 법정형이 차등(예: 3년/3천만원 유형과 1년/1천만원 유형 등)으로 규정되어 있다.
🔑 암기 코드
"동의해도 안 되는 두 가지: 직접거래, 쌍방대리" — 본인 동의로 치유되지 않는 대표 금지행위
"조금 더 받아도 초과는 초과" — 초과보수 수수는 금액 다과와 무관하게 위반
✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요
개업공인중개사가 중개의뢰인의 동의를 받으면 그 의뢰인과 직접 거래당사자가 될 수 있다.
정답 X — 동의 여부와 무관하게 직접거래는 금지된다.
거래 쌍방 당사자가 모두 승낙하면 한 명의 개업공인중개사가 쌍방을 대리하여 계약을 체결할 수 있다.
정답 X — 쌍방대리는 본인의 허락이 있어도 금지된다.
법정 한도를 초과하여 중개보수를 받는 행위는 금지행위에 해당한다.
정답 O —
금지행위 위반에 대한 벌칙은 위반 유형과 무관하게 항상 동일하다.
정답 X — 유형별로 법정형이 다르게 규정되어 있다.
전매가 제한된 부동산의 매매를 중개하여 투기를 조장하는 행위는 금지행위에 해당한다.
정답 O —
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