⚡ 한눈에 보기
- 등록관청은 국토교통부장관도 시·도지사도 아닌, 중개사무소를 두려는 곳의 시장·군수·구청장 — 자격시험 시행주체(시·도지사)와 헷갈리게 출제
- 등록 요건 핵심은 실무교육 수료 + 건축물대장상 건물에 사무소 확보(미기재 건물은 지연사유서 첨부로 예외 인정)
- 결격사유는 "시간이 지나면 해소되는 유형"(집행종료 후 3년, 유예만료 후 2년 등)과 "절대적 유형"(피성년후견인 등)을 구분해서 암기
📌 핵심 정리
1) 등록관청과 등록의무자
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 등록관청 | 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장·군수·구청장 |
| 등록의무자 | 공인중개사(법인 아닌 개인) 또는 법인만 가능 — 자격 없는 개인·비영리법인 등은 등록 불가 |
| 등록관청의 거부 제한 | 결격사유 등 법정 사유가 없는 한 등록관청은 등록을 해주어야 함(재량으로 거부 불가) |
2) 개설등록 요건
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 교육 | 실무교육 수료확인증 제출 |
| 사무소 확보 | 건축물대장에 기재된 건물에 사무소 확보 증명서류 |
| 예외 | 건축물대장 미기재 건물인 경우, 기재 지연사유서를 함께 제출하면 인정 |
3) 등록의 결격사유 — "시간경과형" vs "절대형"
| 유형 | 예시 |
|---|---|
| 절대형(기간 무관 결격) | 피성년후견인, 피한정후견인 |
| 시간경과형 | 금고 이상 실형 집행종료·면제 후 3년 미경과, 집행유예 만료 후 2년 미경과, 자격취소 후 3년 미경과 |
| 진행형(사유 존속 중) | 자격정지 기간 중인 자, 등록취소 후 3년 미경과(일부 예외 有) |
4) 등록관청의 등록 거부 사유(법정 열거)
| 거부 사유 |
|---|
| 공인중개사 또는 법인이 아닌 자의 신청 |
| 결격사유 해당 |
| 개설등록기준(사무소 확보 등) 미충족 |
| 그 밖에 이 법 또는 다른 법령상 제한 위반 |
🤔 알쏭달쏭 포인트
- "공인중개사자격시험처럼 중개사무소 개설등록도 시·도지사가 담당한다" (X) — 자격시험은 시·도지사, 개설등록은 시장·군수·구청장(등록관청)이 담당한다. 시험 주체와 등록 주체를 바꿔치기하는 최빈출 함정.
- "건축물대장에 기재되지 않은 건물에는 절대 사무소를 둘 수 없다" (X) — 원칙은 그렇지만, 기재 지연사유서를 첨부하면 예외적으로 인정된다.
- "집행유예를 받은 자는 유예기간이 끝나도 영구히 결격이다" (X) — 집행유예 만료일로부터 2년이 지나면 결격사유가 해소된다(영구 결격 아님).
- "결격사유가 없는 신청이면 등록관청이 재량으로 등록을 거부할 수 있다" (X) — 법정 거부 사유가 없는 한 등록관청은 등록을 해주어야 하는 기속행위다.
🔑 암기 코드
"시험은 시도지사, 등록은 시군구청장" — 자격시험 vs 개설등록의 관할 구분
"실형 3년, 집유 2년" — 결격사유 해소 기간(실형 집행종료·면제 후 3년 / 집행유예 만료 후 2년)
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중개사무소의 개설등록은 그 사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 한다.
정답 O —
공인중개사자격시험과 중개사무소 개설등록은 모두 시·도지사가 관할한다.
정답 X — 자격시험은 시·도지사, 개설등록은 시장·군수·구청장이 관할한다.
건축물대장에 기재되지 않은 건물이라도 기재 지연사유서를 첨부하면 그 건물에 중개사무소를 확보한 것으로 인정될 수 있다.
정답 O —
금고 이상의 형의 집행유예를 받은 자는 그 유예기간이 만료되어도 영구히 개설등록 결격사유에 해당한다.
정답 X — 유예기간 만료 후 2년이 지나면 결격사유가 해소된다.
등록관청은 법정 거부 사유가 없는 한 개설등록 신청을 재량으로 거부할 수 없다.
정답 O —
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