⚠️ 안정도·확정 여부 안내
🚨 최고 불안정 영역 경고: 자체 분석상 도시정비법은 부동산공법 전체 중 최고 불안정 영역. 이 원고는 수치보다 절차 순서에 집중하고, 확정 안 된 조문 해석은 명시적으로 "확정 못함" 처리함.
🆕 2026 개정 반영 안내
🆕 2026 개정 2026 개정 반영: 2025.5.1 시행 조합설립 동의 요건 완화(75%→70%), 2025.6.4 시행 "안전진단"→"재건축진단" 명칭 변경 — 둘 다 시험일(2026.10.31) 이전 이미 시행되어 반영 대상.
⚡ 한눈에 보기
- 정비사업 절차는 "기본계획 → 정비계획 수립/정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립인가 → 사업시행계획인가 → 관리처분계획인가 → 착공·준공 → 이전고시·청산" 순서 — 이 순서 자체가 출제 단골
- 🆕 2026 개정 재건축사업은 사업시행 전 재건축진단(2025.6.4 시행 전 명칭: 안전진단)을 거쳐야 함 — 명칭이 바뀐 시점 이후 시험이므로 "재건축진단"이 정답
- 🆕 2026 개정 재건축 조합설립 동의 요건이 2025.5.1 시행으로 75%→70%로 완화됨 — "옛 수치(75%)가 여전히 맞다"는 지문이 함정으로 나올 가능성 높음
📌 핵심 정리
1) 정비사업 절차 순서(재건축·재개발 공통 골격)
| 순서 | 단계 |
|---|---|
| ① | 도시·주거환경정비 기본계획 수립(특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장) |
| ② | 정비계획 수립 및 정비구역 지정(기본계획과 혼동 주의 — 기본계획은 상위 종합계획, 정비계획은 개별 구역 단위 계획) |
| ③ | 추진위원회 구성(조합설립을 준비하는 단계) |
| ④ | 조합설립인가(토지등소유자의 동의를 받아 조합 설립) |
| ⑤ | 사업시행계획인가(시행자가 사업시행계획서를 작성해 인가) |
| ⑥ | 관리처분계획인가(분양대상자, 종전·종후 자산 평가, 청산금 등을 정함) |
| ⑦ | 착공 및 준공, 이전고시 및 청산(사업 종료 단계) |
2) 기본계획 vs 정비계획 — 성격 구분
| 구분 | 성격 | 단위 |
|---|---|---|
| 도시·주거환경정비 기본계획 | 비구속적 종합계획(국토계획법의 도시·군기본계획과 유사한 위상) | 시 전체 단위 |
| 정비계획 | 개별 정비구역에 대한 구체적 계획(정비구역 지정과 함께 수립) | 개별 구역 단위 |
3) 🆕 2026 개정 재건축진단(구 안전진단) — 명칭 변경(2025.6.4 시행)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 변경 전 명칭 | 안전진단 |
| 변경 후 명칭(2025.6.4 시행 이후) | 재건축진단 |
| 시점 | 재건축사업 정비계획 입안 전 단계에서 실시(구조안전성 등을 평가해 재건축 필요 여부 판정) |
| 적용 사업 | 재건축사업에만 적용(재개발사업에는 이 절차 자체가 없음) |
4) 🆕 2026 개정 재건축 조합설립 동의 요건 완화(2025.5.1 시행)
| 시점 | 동의 요건(토지등소유자 기준) |
|---|---|
| 2025.5.1 시행 이전 | 75% 이상 |
| 2025.5.1 시행 이후(현행) | 70% 이상 |
5) 🆕 2026 개정 복리시설 소유자 동의 요건 완화
| 시점 | 복리시설 소유자 동의 요건 |
|---|---|
| 개정 전 | 동별(복리시설 포함) 소유자의 1/2 이상 |
| 개정 후(현행) | 대통령령으로 정하는 복리시설에 대해서는 소유자의 1/3 이상으로 완화 |
🤔 알쏭달쏭 포인트
- "안전진단은 재개발사업에도 적용되는 절차다" (X) — 이 절차(현 재건축진단)는 재건축사업에만 적용되며, 재개발사업에는 해당 절차 자체가 없다.
- 🆕 2026 개정 "안전진단이라는 명칭이 현재도 정식 법령 용어다" (X) — 2025.6.4 시행 개정으로 재건축진단으로 명칭이 변경되었다. 시험일(2026.10.31) 기준 정식 명칭은 재건축진단이다.
- 🆕 2026 개정 "재건축 조합설립 동의 요건은 여전히 75% 이상이다" (X) — 2025.5.1 시행 개정으로 70% 이상으로 완화되었다. 옛 수치(75%)를 그대로 제시하는 지문에 주의.
- "정비계획과 기본계획은 같은 단위의 계획이다" (X) — 기본계획은 시 전체 단위 종합계획, 정비계획은 개별 구역 단위 구체 계획으로 위계가 다르다.
- "조합설립인가 이후에 추진위원회를 구성한다" (X) — 순서가 반대다. 추진위원회 구성이 먼저이고, 그 다음 조합설립인가를 받는다.
- 🆕 2026 개정 "복리시설 소유자 동의 요건은 종전과 같이 1/2 이상이다" (X) — 대통령령으로 정하는 복리시설에 대해서는 소유자의 1/3 이상으로 완화되었다(동별 구분소유자 일반 기준과는 별개의 완화 규정).
🔑 암기 코드
✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요
정비사업의 절차는 정비계획 수립 및 정비구역 지정이 조합설립인가보다 먼저 이루어진다.
정답 O —
재건축사업의 안전진단은 현재도 법령상 정식 명칭이며 변경된 바 없다.
정답 X — 2025.6.4 시행 개정으로 "재건축진단"으로 명칭이 변경되었다.
재건축사업 조합설립을 위한 토지등소유자 동의 요건은 2025.5.1 시행 개정으로 75%에서 70%로 완화되었다.
정답 O —
재건축진단(구 안전진단) 절차는 재개발사업과 재건축사업 모두에 적용된다.
정답 X — 재건축사업에만 적용되는 절차다.
추진위원회 구성은 조합설립인가 이후의 절차다.
정답 X — 추진위원회 구성이 조합설립인가보다 선행한다.
대통령령으로 정하는 복리시설의 소유자 동의 요건은 개정 전 1/2 이상에서 1/3 이상으로 완화되었다.
정답 O —
🎯 실전 모의고사로 확인하기
2차 모의고사가 열렸어요. 이 단원을 다 읽었으면 실제 CBT 화면에서 바로 풀어보세요. 가입 없이 무료, 즉시 채점·해설.
공인중개사 2차 모의고사 풀러가기 →
본 자료는 AI가 새롭게 정리한 학습용 요약입니다 · 시중 교재와 무관한 자체 콘텐츠입니다 · 🆕 표시는 2026년 시행 개정 법령을 반영한 부분입니다.
오류 발견 시 신고 버튼을 눌러주세요 — 24시간 내 검토 후 정정하고, 이 페이지를 본 분께 알려드립니다. · 무료고사 itwareis.com