⚡ 한눈에 보기
- 구분소유권이 성립하려면 구조상 독립성 + 이용상 독립성 둘 다 필요 — 하나만으론 부족
- 공용부분 지분은 원칙적으로 전유부분 면적 비율로 정해지고, 관리단은 별도 설립행위 없이 구분소유자 전원으로 당연 설립
- 정족수는 사안마다 다르다 — 규약 설정·변경·폐지는 4분의3, 재건축 결의는 5분의4(구분소유자·의결권 둘 다 각각 충족)
📌 핵심 정리
1) 구분소유권의 성립과 전유부분·공용부분
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 구분소유권 성립요건 | 구조상 독립성(다른 부분과 구조적으로 구분) + 이용상 독립성(독립한 건물로 사용 가능) — 둘 다 갖춰야 함 |
| 전유부분 | 구분소유권의 목적인 건물 부분(개별 호실 등) |
| 구조상 공용부분 | 복도·계단·엘리베이터 등 성질상 당연히 공용 — 등기 없이도 공용부분으로 인정 |
| 규약상 공용부분 | 원래는 전유부분으로 할 수 있는 것(관리사무소 등)을 규약으로 공용부분으로 정한 것 — 그 취지를 등기해야 제3자에게 대항 가능 |
2) 공용부분의 지분과 귀속
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 귀속 | 구분소유자 전원의 공유(일부 구분소유자만 공용하는 것이 명백한 경우 그 구분소유자들의 공유) |
| 지분비율 | 원칙 전유부분 면적 비율, 규약으로 달리 정할 수 있음 |
| 관리 결의 | 통상의 관리사항은 관리단집회의 보통결의(과반수 등)로 결정, 보존행위는 각 공유자가 단독으로 가능 |
3) 관리단과 관리인
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 관리단 | 구분소유자 전원을 구성원으로 건물이 완성되는 즉시 당연 설립(별도 설립행위·신고 불요) |
| 관리인 | 구분소유자가 10인 이상이면 선임 의무, 관리단집회 결의로 선임·해임 |
관리인의 권한과 의무(제25조 제1항 각호)
| 호 | 권한·의무 내용 |
|---|---|
| 1호 | 공용부분의 보존행위 |
| 1의2호 | 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위 |
| 2호 | 관리비 등 관리단 사무 집행 비용·분담금을 구분소유자에게 청구·수령하고 그 금원을 관리하는 행위 |
| 3호 | 관리단 사업 시행과 관련해 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위 |
| 3의2호 | 소음·진동·악취 등 공동생활의 평온을 해치는 행위의 중지 요청·분쟁조정절차 권고 등 필요한 조치 |
| 4호 | 그 밖에 규약에 정하여진 행위 |
규약으로 관리인의 대표권을 제한할 수 있으나, 그 제한으로 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.
4) 규약과 재건축 — 정족수 비교
| 구분 | 정족수 |
|---|---|
| 규약의 설정·변경·폐지 | 구분소유자 4분의3 이상 및 의결권 4분의3 이상 |
| 재건축 결의 | 구분소유자 5분의4 이상 및 의결권 5분의4 이상 |
| 대지사용권 분리처분 | 원칙 금지(전유부분과 분리해서 대지사용권만 처분 불가), 규약으로 달리 정하면 예외 가능 |
5) 재건축 결의 이후 매도청구 절차(제48조)
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| ① 서면 촉구 | 재건축 결의가 있으면 집회 소집자는 지체 없이 결의에 찬성하지 않은 구분소유자에게 재건축 참가 여부 회답을 서면으로 촉구 |
| ② 회답기간 | 촉구받은 구분소유자는 촉구받은 날부터 2개월 이내 회답, 기간 내 미회답 시 불참으로 간주 |
| ③ 매도청구 | 회답기간(2개월) 만료일부터 2개월 이내에, 재건축에 찬성·참가하기로 한 구분소유자(또는 매수지정자)가 불참자에게 구분소유권·대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구 가능 |
| ④ 명도유예 | 매도청구를 받은 자의 청구가 있으면 법원은 1년을 넘지 않는 범위에서 대금지급기일을 유예할 수 있음 |
| ⑤ 미착공 시 재매도청구 | 재건축 결의일부터 2년 이내 철거공사에 착수하지 않으면, 매도한 자는 그 기간 만료일부터 6개월 이내에 매수인이 지급한 대금 상당액을 제공하고 다시 매도(환매 유사)를 청구할 수 있음 |
🤔 알쏭달쏭 포인트
- "규약상 공용부분도 등기 없이 당연히 제3자에게 대항할 수 있다" (X) — 구조상 공용부분과 달리, 규약상 공용부분은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있다.
- "공용부분 지분은 전유부분 개수(호실 수) 비율로 나눈다" (X) — 원칙은 전유부분 면적 비율이다. 개수 비율이 아니다.
- "관리단은 창립총회 등 별도의 설립 절차를 거쳐야 성립한다" (X) — 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 당연 설립된다. 별도 설립행위가 필요 없다.
- "규약 변경도 재건축처럼 5분의4 이상이 필요하다" (X) — 규약의 설정·변경·폐지는 4분의3, 재건축 결의만 5분의4다. 숫자를 바꿔서 내는 함정.
- "관리인은 규약에 정한 행위만 할 수 있다" (X) — 관리인의 권한은 규약에 정한 행위(4호)뿐 아니라, 공용부분 보존행위·관리단집회 결의 집행·비용 청구수령·재판상 대표행위·분쟁조정 조치까지 법정 열거되어 있다(제25조 1항 1~4호).
- "재건축 결의에 반대한 구분소유자는 회답기간 내 답이 없으면 재건축에 참가한 것으로 본다" (X) — 정반대다. 촉구받은 날부터 2개월 이내 미회답 시 참가하지 않겠다는 뜻으로 간주한다.
🔑 암기 코드
✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요
구분소유권이 성립하려면 구조상 독립성과 이용상 독립성을 모두 갖추어야 한다.
정답 O —
규약상 공용부분은 등기하지 않아도 제3자에게 대항할 수 있다.
정답 X — 규약상 공용부분은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있다.
공용부분에 대한 각 공유자의 지분은 규약에 달리 정함이 없는 한 전유부분의 면적 비율에 따른다.
정답 O —
관리단은 구분소유자들이 별도의 설립행위를 해야 성립한다.
정답 X — 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 당연히 설립된다.
규약의 설정·변경·폐지는 구분소유자 및 의결권 각 5분의4 이상의 결의로 한다.
정답 X — 규약의 설정·변경·폐지는 각 4분의3 이상이다(5분의4는 재건축 결의).
관리인의 권한은 규약에 정한 행위로 한정되며, 공용부분 보존행위는 관리인이 아니라 각 구분소유자가 한다.
정답 X — 공용부분 보존행위는 관리인의 법정 권한(제25조 1항 1호)이고, 그 밖에도 관리단집회 결의 집행·비용 청구수령·재판상 대표 등이 법정 열거되어 있다.
재건축 결의 후 촉구를 받은 구분소유자가 2개월 이내에 회답하지 않으면 재건축에 참가하겠다는 뜻으로 본다.
정답 X — 기간 내 미회답은 참가하지 않겠다는 뜻으로 간주한다(제48조 3항).
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