⚡ 한눈에 보기
- 법 목적은 "공인중개사 자격제도 + 중개업 운영 체계화 → 국민의 재산권 보호와 거래질서 확립" — 항상 "소비자 보호" 취지가 정답 판단의 기준
- 시험 최빈출은 "중개" 정의 3요소(중개대상물 + 거래당사자 간 + 권리 득실변경 알선)와 "중개업"의 유상성(보수를 받고 업으로) 구별
- 중개대상물 범위는 법정 열거형(토지·건축물 등 정착물·입목·공장재단·광업재단) — "판례로 확대될 수 있다"는 식의 지문에 주의
📌 핵심 정리
1) 법의 목적 (제1조)
| 목적 요소 | 내용 |
|---|---|
| 직접 목적 | 공인중개사의 업무 등에 관한 필요한 사항 규정 |
| 궁극 목적 | 공인중개사제도를 확립하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민의 재산권 보호와 거래질서 확립에 기여 |
2) 용어 정의 (제2조) — 4단 구별
| 용어 | 정의 | 구별 포인트 |
|---|---|---|
| 중개 | 중개대상물에 대하여 거래당사자 간 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것 | 당사자가 되는 게 아니라 "알선"(사실행위) |
| 중개업 | 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것 | 무보수 알선은 중개업 아님(호의로 소개는 별개) |
| 공인중개사 | 이 법에 따른 공인중개사 자격을 취득한 자 | 자격 취득 자체가 기준 — 개설등록 여부와 무관 |
| 개업공인중개사 | 이 법에 따라 중개사무소의 개설등록을 한 자 | 자격 있어도 등록 안 하면 개업공인중개사 아님 |
3) 중개대상물 (제3조) — 법정 열거
| 대상물 | 비고 |
|---|---|
| 토지 | |
| 건축물, 그 밖의 토지의 정착물 | |
| 입목에 관한 법률에 따른 입목 | |
| 공장 및 광업재단 저당법에 따른 공장재단·광업재단 |
- 법정 열거형이므로 목록에 없는 것(예: 금전채권, 영업권 단독, 항공기·선박)은 원칙적으로 이 법상 중개대상물이 아님
🤔 알쏭달쏭 포인트
- "중개는 거래당사자의 일방이 되어 계약을 체결하는 것도 포함한다" (X) — 중개는 당사자를 위해 알선하는 행위이지, 스스로 당사자가 되는 것이 아니다.
- "보수를 받지 않고 우연히 1회 중개를 알선해도 중개업에 해당한다" (X) — 중개업은 보수 + 업(業)으로 계속·반복하는 것을 요건으로 한다. 무보수 또는 우연한 1회성 알선은 "중개"는 될 수 있어도 "중개업"은 아니다.
- "공인중개사자격을 취득하면 곧바로 개업공인중개사다" (X) — 자격 취득(공인중개사)과 개설등록(개업공인중개사)은 별개 단계다. 자격만 있고 등록 안 한 사람은 개업공인중개사가 아니다.
- "중개대상물은 판례에 따라 얼마든지 확대 해석된다" (X) — 제3조는 법정 열거형으로 엄격 해석하는 것이 원칙이며, 판례도 열거되지 않은 대상(예: 금전채권 등)의 중개대상물성을 부정한 사례가 다수다.
🔑 암기 코드
"알선이지 당사자 아니다" — 중개의 본질(사실행위, 대리·당사자 아님)
"보수+업으로 = 중개업" — 무보수·1회성은 중개업 아님
"자격 따로, 등록 따로" — 공인중개사(자격) ≠ 개업공인중개사(등록)
✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요
중개는 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
정답 O —
보수 없이 우연히 1회 부동산 거래를 소개해준 것도 이 법상 중개업에 해당한다.
정답 X — 중개업은 보수를 받고 업으로 행하는 것을 요건으로 한다.
공인중개사자격을 취득한 자는 별도의 개설등록 없이도 개업공인중개사로서 중개업무를 할 수 있다.
정답 X — 개설등록을 해야 개업공인중개사가 된다.
공장재단은 이 법상 중개대상물에 해당한다.
정답 O — 공장 및 광업재단 저당법에 따른 공장재단은 법정 중개대상물이다.
이 법의 궁극적 목적은 개업공인중개사의 영업이익 보호에 있다.
정답 X — 궁극 목적은 국민의 재산권 보호와 거래질서 확립이다.
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