⚡ 한눈에 보기

• 중개보수 청구의 대원칙: 계약 체결까지 성사시켜야 청구 가능 — 단순 소개·안내만으로는 부족
• 개업공인중개사 귀책(고의·과실)으로 계약이 무효·취소·해제된 경우엔 중개보수를 청구할 수 없음(제32조1항 단서) — 반대로 귀책 없이 해제된 경우엔 원칙적으로 청구 가능
• "중개행위"인지 여부는 중개업자의 주관적 의사가 아니라 객관적·사회통념 기준으로 판단(대법원 2012다101776)

📌 핵심 정리

1) 중개보수 청구권의 성립 요건

2) 계약 해제·무효·취소와 중개보수 — 귀책사유 기준

3) "중개행위" 해당 여부 판단기준 (대법원 2012.9.27. 선고 2010다101776)

4) 무자격자의 중개행위 판단

🤔 알쏭달쏭 포인트

1. "계약 체결 후 해제되면 개업공인중개사의 귀책 여부와 관계없이 항상 보수를 못 받는다" (X) — 제32조1항 단서는 개업공인중개사의 고의·과실로 해제된 경우만 보수청구권을 부정한다. 귀책 없이 해제된 경우엔 원칙적으로 청구 가능하다.
2. "중개업자가 '나는 중개할 의도가 없었다'고 주장하면 중개행위로 인정되지 않는다" (X) — 판례는 중개업자의 주관적 의사가 아니라 객관적·사회통념 기준으로 판단한다.
3. "공인중개사 명의를 빌려 실질적으로 무자격자가 업무를 수행해도, 외관상 공인중개사가 한 것처럼 보이면 적법하다" (X) — 판례는 외관이 아니라 실질(무자격자가 실제로 업무를 수행했는지)을 기준으로 판단한다.
4. "개업공인중개사는 자신이 중개를 의뢰받지 않은 거래당사자에게도 보수를 청구할 수 있다" (X) — 원칙적으로 의뢰하지 않은 당사자로부터는 보수를 받을 수 없다(대법원 2024.1.4.).

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