🆕 2026 개정 반영 안내
🆕 2026 개정 2026 개정 반영(2026-09-04 전수 재확인): 2026.8.28 시행 시행규칙 개정(국토교통부령 제1611호)으로 확인·설명서 서식에 신탁등기·공동담보 여부·공동관리비에 관한 사항이 추가됨(아래 3항 참고 — 기존 2026.2.15 시행 개정과는 별개의, 더 최근·추가적인 변경).
⚡ 한눈에 보기
- 이 과목은 40문항 중 공인중개사법+거래신고법 70% / 중개실무 30% — 자체 분석 기준 안정영역 약 75~80%로 2차 3과목 중 가장 다루기 쉬움(부동산거래신고법의 토지거래허가 특례만 변동성 높아 별도 관리 필요)
- 개업공인중개사의 확인·설명 의무(25조)는 2026.2.15 시행 개정으로 근거자료에 신탁원부·건축물대장등본이 추가됨(전세사기 방지 목적) — 최신 반영 대상. 🆕 2026 개정 여기에 더해 2026.8.28 시행 개정으로 확인·설명서 서식 자체에 신탁등기·공동담보 여부·공동관리비 사항이 추가됨(두 개정은 서로 다른 시점의 별개 변경)
- 등록취소·자격취소는 절대적(반드시 취소)과 상대적(재량)으로 나뉘는데, 이 구분이 사례형 함정
📌 핵심 정리
1) 중개업 관련 주체 구분
| 구분 | 정의 |
|---|---|
| 개업공인중개사 | 등록관청에 중개사무소 개설등록을 한 자(법인/개인) |
| 소속공인중개사 | 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(중개업무 수행 가능) |
| 중개보조원 | 공인중개사 자격 없이 개업공인중개사에 소속돼 단순 보조업무만 수행(중개업무 직접 수행 불가) |
2) 중개계약 — 일반 vs 전속
| 구분 | 공개의무 | 통보 의무 |
|---|---|---|
| 일반중개계약 | 의무 없음 | 없음 |
| 전속중개계약 | 부동산거래정보망 또는 일간신문에 중개대상물 정보 공개(의뢰인이 비공개 요청 시 예외) | 2주에 1회 이상 업무처리상황 통보 |
3) 개업공인중개사의 확인·설명 의무(25조)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 의무 내용 | 중개가 완성되기 전 중개대상물의 상태·권리관계 등을 성실·정확하게 확인·설명 |
| 근거자료 요구 | 매도의뢰인 등에게 자료 제시 요구 가능 — 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장등본 등(2026.2.15 시행 개정으로 신탁원부·건축물대장등본이 명시적으로 추가됨) |
| 🆕 2026 개정 확인·설명서 서식 항목(2026.8.28 시행) | 서식에 신탁등기 여부, 공동담보 여부, 공동관리비에 관한 사항이 추가됨(국토교통부령 제1611호) — "근거자료로 요구할 수 있는 것"(위 행, 2026.2.15)과 "서식에 직접 기재해야 하는 항목"(이 행, 2026.8.28)은 서로 다른 개정이므로 혼동하지 말 것 |
| 손해배상책임 | 고의·과실로 재산상 손해 발생 시 배상 책임 — 이를 담보하기 위해 보증설정 의무(보증보험 가입, 공제 가입, 공탁 중 선택) |
4) 지도·감독 — 절대적 취소 vs 상대적 취소
| 구분 | 처분권자 재량 |
|---|---|
| 절대적 등록취소·자격취소 | 사유 발생 시 반드시 취소해야 함(재량 없음) — 예: 등록결격사유 해당, 이중등록 등 |
| 상대적(임의적) 취소·정지 | 사유가 있어도 정상 참작해 재량으로 결정 가능 |
5) 중개실무 핵심 판례 — 분묘기지권
| 유형 | 요건 | 지료 지급의무 |
|---|---|---|
| 취득시효형(20년 평온·공연 점유) | 타인 토지에 분묘를 설치하고 20년간 평온·공연하게 점유 | 판례상 지료 지급의무 있음(2001년 이후 판례 변경) |
| 승낙형 | 토지 소유자의 승낙을 받아 분묘 설치 | 약정에 따름 |
| 양도형 | 자기 소유 토지에 분묘 설치 후 토지만 처분(분묘기지에 대한 별도 특약 없이) | 판례상 지료 지급의무 있음 |
🤔 알쏭달쏭 포인트
- "중개보조원도 소속공인중개사와 마찬가지로 중개업무를 직접 수행할 수 있다" (X) — 중개보조원은 단순 보조업무만 가능. 중개업무(계약서 작성, 확인·설명 등)는 개업공인중개사·소속공인중개사만 가능.
- "일반중개계약도 부동산거래정보망에 정보를 공개할 의무가 있다" (X) — 정보 공개 의무는 전속중개계약에만 있다.
- "확인·설명의 근거자료로 등기사항증명서만 요구할 수 있다" (X) — 2026.2.15 시행 개정으로 신탁원부·건축물대장등본 등도 명시적으로 요구 가능해짐(전세사기 방지 취지).
- "모든 등록취소 사유는 등록관청의 재량에 달려있다" (X) — 결격사유 해당 등 일부는 절대적 취소(재량 없음)이고, 일부만 재량이 인정되는 상대적 취소다.
- 🆕 2026 개정 "확인·설명서 서식에 신탁등기·공동담보·공동관리비 사항이 추가된 것도 2026.2.15 개정의 일부다" (X) — 그건 2026.8.28 시행(국토교통부령 제1611호) 개정이다. 2026.2.15 개정(근거자료 확대)과 2026.8.28 개정(서식 항목 추가)은 서로 다른 개정이며, 개정 직후 시험은 개정 지점이 단골이라 이 두 시점을 바꿔치기하는 지문이 나올 수 있다.
🔑 암기 코드
✅ OX 셀프체크 O/X를 누르면 정답과 해설이 열려요
소속공인중개사는 중개보조원과 달리 중개업무를 직접 수행할 수 있다.
정답 O —
일반중개계약을 체결한 경우에도 개업공인중개사는 부동산거래정보망에 중개대상물 정보를 공개할 의무가 있다.
정답 X — 이 의무는 전속중개계약에만 있다.
2026년 개정으로 개업공인중개사는 확인·설명 근거자료로 신탁원부·건축물대장등본 등의 제시를 요구할 수 있게 되었다.
정답 O —
분묘기지권의 취득시효형은 판례상 토지 소유자에게 지료를 지급할 의무가 없다.
정답 X — 판례 변경으로 지료 지급의무가 인정된다.
등록취소 사유 중에는 등록관청이 반드시 취소해야 하는 절대적 취소 사유와, 재량으로 판단하는 상대적 취소 사유가 함께 존재한다.
정답 O —
🆕 2026 개정 2026.8.28 시행 개정으로 중개대상물 확인·설명서 서식에 신탁등기 여부·공동담보 여부·공동관리비에 관한 사항이 추가되었다.
정답 O —
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본 자료는 AI가 새롭게 정리한 학습용 요약입니다 · 시중 교재와 무관한 자체 콘텐츠입니다 · 🆕 표시는 2026년 시행 개정 법령을 반영한 부분입니다.
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